Original Posted By Shalazashka►

kenyataannya memang demikian. coba cek aja The main purposes of a down payment are to ensure that the lending institution has enough capital to create money for a loan in fractional reserve banking systems and to recover some of the balance due on the loan in the event that the borrower defaults
in the event that the borrower defaults (ini salah satu dari 2 key pointnya) jelas makin besar DP makin kecil resikonya buat default
pemerintah nurunin DP itu nyangkutnya ke pertumbuhan ekonomi, nyangkutnya ke investor. mereka punya itung2annya
kalo ente liat2 lagi, ide ini pasti ga keluar dari mulut anies sendiri, pasti dari salah satu orang yang dekat anies



daripada baca web, mending liat videonya. dan pasti nangkep korelasi soal investornya siapa, ini soal greed sama ga etis aja sih.
bener kata ente ga bakal sampe kolaps macem di US sana, lagian interest rate indonesia masih 4,75, apalagi wilayahnya cuman jakarta
tapi kalo programnya 0% ini bisa sampe jalan, itu bakal jadi kebiasaan buruk dan ga etis, punya peluang lebih besar buat ngerusak ekonomi
namanya aja udah subprime kondisinya buat orang miskin supaya dapet rumah, orang yang punya rating buruk diberi kesempatan untuk mengajukan pinjaman

bahasa sana nya itu Greed, unethical, filled with dreams and hope. kalo akal sehat aja udah nolak konsep macem ginian, digali sampe manapun ya tetep larinya ke ga masuk akal. dan buat ane jualan politik macem gini itu paling disukai banyak orang, mau semiskin atau sesusah apapun orang mikirnya punya keluarga dan rumah sendiri, diluar akal sehat masing2 yang nolak liat mukanya sendiri di depan cermin, atau minimal pake nalar yang jelas lah. dan terbukti politik macam gini menang, disamping isu isu lainnya yg jadi faktor juga.

sama buat yang lain yg masih mikir kalo di terapin ke tempat lain, kalo udah namanya ga masuk akal tetep larinya ga masuk akal
coba di pecah satu2 estimasi 350 juta itu buat wilayah jkt, kalo luar jakarta ga berani dia jualan politik ngomongnya pake harga sama satu. yang kedua anggap dia ngurangin nilai "nabung enam bulan pertamanya" cicilannya tetep aja faktornya lari lagi ke 2,3 juta itu 1/3 dari pendapatan (kondisi sehat nya), tetep aja angkanya mau dikurangin sampai mana?

larinya nanti kalo program ini sangat masuk akal, yang pasti udah ada negara yang jauh lebih tua dari indonesia, mayoritas penduduknya yang sudah dapat gaji upah minimum hampir semuanya sudah punya rumah sendiri
dan ane sama skali belum pernah denger si anies berani korelasiin programnya ini sama kesuksesan di negara lain

Original Posted By berwin►
Kalo bicara bisa terjadi yach bisa terjadi.

Subprime mortgages itu kisahnya dimulai dari pemberian kredit rumah.

Diawal hanya orang2x yg punya Credit Rating bagus yg boleh ambil KPR/KPA, mereka harus bayar DP 20 % dan kriteria seperti udah kerja minimal 5 thn berturut2x ato memiliki positif cash flow/income 5 thn berturut2x dan berbagia macam syarat lainnya.

KPR2X ini kemudian sama pihak bank dijadikan obligasi yang disebut CDO (Collateralized Debt Obligation). CDO ini gak mesti dari kredit rumah, dari kartu kredit, kredit sekolah/pendiikan, etc jg bisa.

Jadi kisahnya gini, Bank kan bayarin duit buat beliin kamu rumah dan sebagai gantinya bank pegang Surat Kredit rumah kamu nah sama bank surat kredit rumah kamu ini dijadikan "Sekuritas' dan dijual lagi sama investor jadi bank dapat duit langsung tanpa nunggu kamu ngelunasin hutang kamu. Dgn begitu bank ada duit cash dan bisa kasih credit lagi.

Nah lama kelamaan orang2x yg LAYAK dapat KPR/KPA jadi makin dikit.

Lalu muncul pasar kedua yaitu mereka2x yg gak layak dilayani Bank, umumnya mereka2x ini dilayani perusahaan pembiayaan.

Nah mereka2x ini yg disebut Sub Prime dan KPR yang mereka ambil disebut Sub Prime Mortgages.

Bank gak bisa langsung ngasih kredit kemereka karena akan menyalahi aturan karena gak layak.

Namun ada perusahaan2x pembiayaan ditengah yang jadi "penengah" mereka ini yg dikasih Kredit sama Bank dan perusahaan ini ngasih Kredit sama orang2x yang gak layak dpaat kredit langsung dari Bank.

Akibatnya orang2x yg gak layak itu sekarnag bisa beli Rumah/Apartemen secara kredit.

Nah perusahaan finansial itu menjaminkan surat2x rumah/kredit rumah ini kepada Bank agar mereka dapat duit lagi untuk membiayai proses bisnis mereka yaitu ngasih kredit sama yg gak layak.

Bank2x yg dapetin jaminan ini tahu kalo jaminan ini beresiko makanya mereka melakukan 2 hal.

Yg pertama adalah mereka bikin produk derivatif yang disebut MBS (Mortgages Backed Securities).

Kalo surat2x kredit dari orang2x yg gak layak dikasih kredit ini langsung dijual sama Investor maka gak laku karena gak ada yang mau beli.

So yg mereka lakukan adalah mereka bundling Kredit2x yg gak layak ini sama kredit2x yang layak.

Jadi misalnya saya ngutangin si A yg kemungkinan telat/gagal bayarnya kecil dan saya ngutangin si B yg kemungkinan telat/gagal bayarnya besar. Kalo saya jual surat hutang si A maka banyak yg mau, kalo saya jual yang si B maka sedikit yg mau.

Untuk itu maka saya bikin obligasi yang jaminannya itu 1/2 dari hutang si A dan 1/2 dari hutang si B dan saya jual dgn harga yang lebih rendah dari surat hutang si A tp lebih tinggi dri surat hutang si B.

Jadi saya sekarang punya 2 "sekuritas" yg bisa saya jual yg masing2x berisi 1/2 hutang dan 1/2 hutang B. Kalo sampe B gak bayar hutang sekalipun maka setidak2xnya sekuritas itu masih ada harganya gak sampe 0 nilainya karena masih ada hutang si A yg kemungkinan gagal bayarnya kecil.

Namun yg beli sekuritas ini jg sadar bahwa ttp ada hal ini ada resikonya.

So yg mereka lakukan adalah mencari adakah pihak2x lain yang mau menjamin sekuritas ini.

Nah ternyata ada dan produknya disebut CDS (Credit Default Swap).

Jadi CDS ini kaya "ASURANSI", kalo misal sekuritas itu gagal bayar maka perusahaan yg mengeluarkan CDS akan menukar nilai yg tercantum didalam SWAP dgn sekuritas yg bermasalah itu.

Dgn kata lain kalo kamu beli sekuritas yang tadi dan ternyata sekuritasnya gagal bayar maka sesuai kontrak kamu dapat menyerahkan sekuritas itu pada penerbit CDS dan penerbit CDS akan membayarkan sejumlah uang sesuai dgn CDS yang kamu beli.

Nah sekilas gak ada masalah, kayanya biasa2x saja.

Namun ada permasalahan mendasar dari produk2x ini, pertama CDS itu walaupun asuransi tp gak seperti asuransi biasa.

Kalo Asuransi misal asuransi rumah, hanya orang yg punya Rumah yg bisa beli asuransi tersebut.

Misal kamu ada rumah dan kamu beli asuransi dimana kalo rumah kamu kebakaran maka pihak asuransi akan mengganti rumah kamu senilai Rp 100 jt misalnya.

Orang lain semsial saya gak bisa beli asuransi untuk rumah kamu.

Namun CDS bisa, jadi analoginya saya dan seluruh tetangga kamu bisa beli CDS untuk rumah kamu, jadi kalau rumah kamu sampe kebakaran maka perusahaan asuransi harus membayar Rp 100 jt kepada kamu, saya dan seluruh pemilih CDS yg membeli "Asuransi" atas rumah kamu itu.

kedua, CDO/MBS yang dibuat itu bisa dibundling berkali2x, jadi misal dari yg original ada 2 KPR yang si A layak dan si B tidak layak lalu dibuat 2 sekuritas dimaan 1/2 A dan 1/2 B.

Namun kemudian ada si C yg jg gak layak lalu sekuritasnya bisa dibundling lagi dgn hasil dari 1/2 + 1/2B.

Jadi yang 1/2A+1/2B kita sebut aja sekuritas X ini dipotong misal 2 bagian jadi 1/2(1/2A+1/2B) + 1/2C dan jadi Sekuritas Y, dan seterusnya begitu.

Yg bikin sulit adalah masalah valuasi dari sekuritas ini gak jelas, jadi suka2x orang dan subjektif sifatnya.

Ternyata sesuai proporsinya rata2x hanya 15-20 % saja dari sekuritas2x itu yg memiliki kredit layak, sisanya kredit tidak layak, artinya jika ada 15-20 % kredit tidak layak itu gagal bayar maka sekuritas itu nilainya sama dgn 0.

Yg ketiga masalahnya adalah masalah asumsi.....

Selana 25 thn harga properti di US gak pernah turun, dan secara historis selama 60 thn sejak PD2 berakhir harga properti tidak pernah jg turun jadi dalam jangka panjang properti selalu naik dan penurunannya tidka pernah lebih rendah dari rata2x kenaikannya jadi ttp aja mungkin jeblok saat ini tp dalam 10 thn selalu recover.

Karena hal ini tidak ada yg berpikir bahwa properti bisa collapse, makanya kenapa perusahaan yg nerbitin CDS (yang asuransi) itu berani nerima / ngejual CDS kesiapa saja termasuk yg bukan pemilik properti/sekuritas tersebut karena dia yakin harga properti gak mungkin collapse dan mereka gak mungkin perlui ganti rugi.

Jadi istilahnya karena gak pernah kejadian rumah kebakaran sampe harus diganti, karena paling kalo kebakar jg cuman sedikit doank gak sampe habis rumahnya maka perusahaan asuransi berani jual asuransi kepada seluruh tetangga rumah kamu juga dgn asumsi rumah kamu gak mungkin habis terbakar sebab data historis 60 thn terakhir gak menunjukan demikian.

Lalu akibat mudahnya orang mendapatkan kredit rumah maka pengembang proeprti berpikir bahwa ini adalah kesempatan emas unutk membangun real estate, akibatnya berbondong2x banyak pebisnis invest pada real estate dan pengembang bikin rumah/apartemen dimana2x yg terjadi adalah Supply lebih tinggi dariapda demand, apa yg terjadi kalo supply lebih tinggi daripada demand ?

harga2x harus turun.

Karena harga2x properti turun maka mereka2x yg ingin dapat keuntungan dari bisnis properti atau yg ambil banayk2x KPR dan behrarap harganya naek lalu mereka jual harus kecewa dan mulai terlilit hutang/kredit yg gak bsia dibayar.

Dimulai dari pengembang yang harus memberikan diskon besar pada propertinya menyebabkan harga properti jatuh, lalu orang2x yg ngepas2x yg berharap dapat untung dari properti gak bisa jual propertinya sementara hutang/bunga sudah mencekik akhrinay merelakan rumahnya disita bank.

Bank gak mau megangin rumah, mereka butuh cash akibatnya rumah2x itu dijual murmer yang bikin harga2x tambah jatuh.

Kejatuhan harga2x diapsar mempengaruhi sekuritas2x MBS/CDO tadi yang bikin nilainya jatuh, kalau yg ambil KPR dan KPA gak bisa bayar maka pemegang sekuritas yg sudah beli CDS bisa menukarkan sekuritas itu sama penerbit CDS dan penerbit CDS harus bayar.

Penerbit CDS gak bisa bayar maka pemegang sekuritas itu harus membukukan kerugian besar pada pembukuannya dan menyebabkn ratio hutang dan asset mereka terlalu besar.

Bank2x saling meminjamkan uang (interbank lending) melihat pada ratio asset2x ini, kalau terlalu besar artiya terlalu riskan dan emreka akan menolak meminjamkan uang dan ini bikin kredit macet, bank2x/perusahaan2x gak bisa biayain kreditnya dan ekonomi macet.

Inilah yg terjadi pada 2008.