Jakarta, CNBC Indonesia - Krisis likuiditas yang dialami perusahaan properti China, membua efek luas terhadap dan berisiko menekan keuangan pemerintah daerah di Negeri Xi Jinping ini.
Hal ini karena krisis utang pengembang properti dan turunnya permintaan lelang tanah menuntut mereka harus berebut mencari sumber pendapatan lainnya untuk mendanai investasi dan mendukung ekonomi daerah.
Dilansir Reuters, penjualan tanah melonjak tembus rekor 8,4 triliun yuan (US$ 1,3 triliun) atau setara dengan Rp 18.590 triliun (kurs Rp 14.300/US$) pada tahun 2020.


Angka tersebut setara dengan produk domestik bruto (PDB) tahunan Australia yang berhasil memperkuat anggaran fiskal di tahun pandemi.

Namun peraturan yang lebih ketat terkait pinjaman yang boleh dilakukan oleh pengembang swasta sejak tengah tahun lalu semakin mengikis demand akan permintaan tanah.
Nilai penjualan tanah secara nasional tiba-tiba turun 17,5% pada Agustus, menurut perhitungan Reuters dari data Kementerian Keuangan China, ini adalah penurunan terbesar sejak Februari 2020.

Penurunan lebih lanjut dapat memaksa pemerintah daerah, yang bergantung pada penjualan tanah - dengan kontribusi rata-rata mencapai seperlima dari pendapatan - untuk memotong pengeluaran dan investasi.
Banyak ekonom telah menurunkan perkiraan pertumbuhan PDB China 2021, karena pasar properti yang semakin lesu dan risiko yang ditularkan oleh raksasa properti China Evergrande.
Untuk meningkatkan pendapatan, beberapa pemerintah daerah mungkin akan mengambil langkah untuk menerbitkan lebih banyak obligasi, menjadikan kewajiban utang naik.
Ekonom bahkan menilai pemerintah daerah mungkin saja akan mempercepat rencana untuk pajak properti yang kontroversial.
"Secara umum, proporsi pendapatan penjualan tanah untuk pemerintah daerah di China cukup besar, di atas 20%, jadi jika penjualan tanah menurun, atau pertumbuhannya melambat, pengeluaran pemerintah daerah akan mengalami tekanan tertentu," kata Betty Wang, ekonom senior China di ANZ di Hong Kong, dilansir Reuters.

[table][tr][td][/td]
[/tr]
[/table]

Permintaan Jatuh
Untuk lebih mengontrol harga tanah di lokasi paling mahal di China, yang pada akhirnya akan mengontrol harga rumah hunian, pihak berwenang mengatakan pada Februari bahwa 22 kota terbesar di China hanya dapat melakukan tiga putaran lelang tanah tahun ini.
Pihak berwenang juga sejak itu membatasi tawaran tertinggi untuk menahan harga, sebagai bagian dari tindakan keras besar-besaran di seluruh sektor ketika Presiden Xi Jinping berusaha untuk memperbaiki ekses dan ketidakseimbangan dalam ekonomi dan masyarakat China.

Akan tetapi sejak putaran pertama lelang pada Maret-Juni berhasil dilaksanakan, permintaan telah turun karena pengembang yang kekurangan uang memilih untuk menjauh.
Dalam putaran lelang yang sedang berlangsung pada bulan Juni-Oktober, berdasarkan analisis Reuters sekitar 40% dari area yang ditawarkan ditarik kembali atau tidak ada penawar pada 30 September. Jauh lebih besar dibandingkan dengan 5% dari penawaran yang tidak laku di putaran pertama.
Tianjin di China utara menjual 40 dari 61 lot, sementara Shenyang, ibukota provinsi Liaoning, melepas 19 dari 46 lot.

Moody's memprediksi pertumbuhan penjualan lahan akan berada di level satu digit rendah pada 2021 sebelum menurun pada 2022. Tahun lalu penjualan tumbuh 16%.
Untuk mengimbangi buruknya penjualan tanah, pemerintah daerah dapat menerbitkan lebih banyak obligasi, tetapi itu akan meningkatkan prospek beban utang yang lebih tinggi, Moody's memperingatkan dalam sebuah laporan.
Tianjin dan Liaoning yang berhutang banyak mungkin kesulitan memenuhi kewajiban utang jika penjualan tanah memburuk, menurut Moody's.


BUMN China Juga Terkena Imbas Evergrande 

Perusahaan negara alias BUMN China telah mendominasi lelang penjualan tanah, karena pengembang swasta harus setop dengan kondisi likuiditas saat ini.
Meskipun demikian tidak pasti apakah dengan masuknya perusahaan BUMN China akan cukup untuk melindungi pendapatan pemerintah daerah.
Nilai tawaran yang dimenangkan oleh BUMN China meningkat tiga kali lipat dari pengembang swasta dalam lelang Juni-Oktober sejauh ini, menandai putusnya tren masa lalu. Tapi, pada 30 September, tawaran keseluruhan yang diterima turun 45% dari lelang Maret-Juni.


Di kota besar barat daya Chengdu, China Railway Construction Corp yang dikendalikan negara mengajukan penawaran untuk 15 bidang tanah dan memberikan deposit sebesar 4,28 miliar yuan (US$ 662 juta).
Sebaliknya, pengembang swasta seperti Fantasia Holdings dan China Fortune Land telah menghabiskan lebih sedikit untuk pembelian tanah tahun ini dibandingkan pada tahun 2020, atau bahkan tidak sama sekali tidak ada, menurut analisis Reuters. Sedangkan Evergrande, melalui pengembang lokal, hanya membeli satu petak tahun ini di bulan Juni.
Dihubungi Reuters, Fantasia mengatakan akan mengendalikan laju pembebasan lahan sejalan dengan manajemen utang perusahaan, serta mengatakan saat ini memiliki cadangan lahan yang cukup.
Perusahaan lain tidak menanggapi permintaan komentar.
Tujuh dari 22 kota terbesar di China memiliki waktu hingga akhir Oktober untuk melelang tanah, termasuk Beijing dan Shanghai.
Untuk jangka panjang, pemerintah daerah dapat mencari sumber pendapatan fiskal lain seperti pajak properti, kata Wang dari ANZ.
China telah mempertimbangkan pajak properti nasional selama lebih dari satu dekade tetapi menghadapi perlawanan dari para pemangku kepentingan termasuk pemerintah daerah sendiri, yang khawatir itu akan mengikis nilai properti atau memicu aksi jual pasar.
"Mulai dari pilotnya, dan aturannya bisa disesuaikan," ujar Wang. 


https://www.cnbcindonesia.com/market...a-bumn-china/1