alexa-tracking

Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah

Main Content

1024
1024
KASKUS
51
244
https://www.kaskus.co.id/thread/5af6e39d5a5163e65e8b4568/perhitungan-biaya-balik-nama-sertifikat-rumah
Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah
Dalam proses membeli rumah bekas, Anda sebagai pembeli perlu melakukan balik nama sertifikat rumah. Sertifikat yang dimaksud adalah Sertifikat Hak Milik (SHM). SHM menjadi bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan hukum yang cukup kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan atau kemungkinan kepemilikan pihak lain. Status SHM juga tidak memiliki batas waktu.

Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah 

Pasangan suami istri baru saja membeli rumah


Sebagai bukti kepemilikan kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan jual beli properti maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan. Untuk melakukan balik nama sertifikat, setidaknya ada beberapa prosedur, di antaranya:
  • Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual beli belum ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
  • Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB belum dilakukan pembayaran secara lunas.
  • Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli (AJB) sekaligus bea balik nama sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Untuk jasa pelayanan maksimal, penjual dan pembeli sebaiknya membayar jasa PPAT di muka sehingga ketika proses balik nama sertifikat rumah telah selesai, maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa keluar biaya lagi.
  • Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama, maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli.
  • Jika sesuai dengan jadwal dan prosedur, proses balik nama kurang lebih 2 minggu. Namun, dalam praktiknya, antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif.


Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah 

Unit rumah baru


Dalam proses mengganti balik nama rumah atau tanah, sebagai pembeli, ada beberapa persyaratan yang harus dibawa, yaitu:
  • Formulir permohonan (identitas diri, luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah disengketa, pernyataan tanah atau bangunan dikuasai secara fisik) yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup.
  • Surat Kuasa apabila dikuasakan.
  • Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
  • Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
  • Sertifikat asli.
  • Untuk perorangan yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata, dibuktikan dengan penetapan pengadilan atau yang tunduk pada hukum adat dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat.
  • Untuk instansi dibuktikan dengan keputusan pejabat yang berwenang tentang perubahan nama instansi untuk badan hukum dibuktikan dengan akta notaris yang memuat perubahan nama dengan pengesahan dari pejabat yang berwenang.

Untuk biayanya, besarannya tergantung pada Zona Nilai Tanah (ZNT). Sedangkan, menurut Badan Pertahanan Nasional (BPN) di situs resminya, biaya untuk melakukan pendaftaran balik nama sekitar Rp 50.000. Prosesnya memakan waktu sekitar 7 (tujuh) hari.

Namun, apabila Anda mengurus balik nama melalui notaris, biayanya bisa berbeda. Besaran biayanya tergantung kebijakan notaris masing-masing. Biasanya biaya notarisnya sendiri berkisar antara Rp 1 juta hingga Rp 5 juta. Untuk perhitungan biaya balik nama rumah biasanya dihitung berdasarkan nilai jual rumah. Biasanya sekitar 1 persen atau 2 persen dari nilai jual.
Berikut ini akan disajikan gambaran perhitungan biaya balik nama rumah beserta biaya-biaya lainnya dalam kegiatan jual beli rumah.

Data Jual Beli

Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah 

Kesepakatan balik nama dengan notaris (sumber: www.legalyn.com)


Harga Jual Rumah/Tanah= Rp 300.000.000
Harga Sesuai NJOP= Rp 200.000.000
NJOPTKP= Rp 30.000.000

Pajak & Biaya Jual Beli

Pajak penjual (PPh final)= Rp 15.000.000 (5 persen x harga jual)
Pajak pembeli (BPHTB)= Rp 13.500.000 (5 persen x harga jual dikurangi NJOPTKP/NPTKP)
PPN= Rp 30.000.000 (10 persen dari harga jual rumah/tanah)
PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)= Rp 350.000 (1/1000 x harga jual)+Rp 50.000
BBN (Biaya Balik Nama)= Rp 3.500.000 (1 persen x harga jual)+Rp 500.000
Provisi Kredit= Rp 3.000.000 (1 persen x harga jual)
Biaya notaris= Rp 1.000.000 - Rp 5.000.000 (tergantung kesepakatan)

*perhitungan di atas sifatnya hanya simulasi. Untuk lebih jelasnya, Anda bisa menghubungi Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau pihak terkait. Dan, untuk PNBP dan BBN, ketentuan yang diberlakukan mengenai persentasenya bisa saja berbeda tiap daerah.

Hal yang perlu diingat dalam proses balik nama sertifikat rumah, yaitu Akta Jual Beli (AJB) sudah ditanda-tangani oleh pihak penjual, pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan saksi. Selanjutnya, proses balik nama sertifikat rumah bisa dilakukan apabila pihak penjual sudah melunasi Pajak Penghasilan (PPh) dan pihak pembeli sudah melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Lalu, pihak penjual dan pembeli sudah melunasi biaya Akta Jual Beli dan bea balik nama sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Pihak PPAT akan mengurus pengajuan balik nama Sertifikat Hak Milik (SHM) ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan membawa dokumen lengkap dari pihak pembeli.

Sumber
×