Jika membahas mengenai apa itu “Build, Operate and Transfer” (BOT) saat ini mengingatkan kita akan tema yang lagi ramai di goreng oleh pewarta berita yaitu terkait dengan isu Apartemen Kempinski dan gedung perkantoran Menara BCA yang oleh Michael Umbas selaku Komisaris PT. Hotel Indonesia Natour (HIN) di tuding melanggar perjanjian BOT.

Untuk mengetahui duduk perkara lengkapnya ada baiknya kita cari tahu pemahaman BOT dan bagaimana perjanjian BOT kedua bangunan itu sendiri (Apartemen Kempinski dan gedung perkantoran Menara BCA).

Fakta (1) Arti Perjanjian Build Operat Transfer
Build, Operate and Transfer yang secara harafiah dapat diartikan bangun, guna dan serah, yaitu membangun, mengelola dan menyerahkan, sebenarnya adalah suatu bentuk hubungan kerjasama antara pemerintah dan swasta dalam rangka pembangunan suatu proyek infrastruktur.

Pengertian BOT menurut Keputusan Mentri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo SE - 38/PJ.4/1995 adalah:
1. Bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor,
2. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian,
3. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah.
4. Bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya.

Menurut Pasal 1 ayat (12) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah, yang menyatakan bahwa Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.

Sedangkan pasal 1 ayat (13) menyatakan bahwa Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.

Singkatnya perjanjian Build, operate, and transfer (BOT) adalah perjanjian untuk suatu proyek yang dibangun oleh pemerintah dan membutuhkan dana yang besar, yang biasanya pembiayaannya dari pihak swasta, pemerintah dalam hal ini menyediakan lahan yang akan digunakan oleh swasta guna membangun proyek. Pihak pemerintah akan memberikan ijin untuk membangun, mengopersikan fasilitas dalam jangka waktu tertentu dan menyerahkan pengelolaannya kepada pembangunan proyek (swasta). Setelah melewati jangka waktu tertentu proyek atau fasilitas tersebut akan menjadi milik pemerintah selaku milik proyek.

Fakta (2) isi Kontrak Kerjasama BOT PT HIN dengan PT Grand Indonesia th 2004
Terkait dengan tuduhan pelanggaran yang dilakukan PT. Grand Indonesia terhadap kontrak BOT, ternyata pembangunan gedung perkantoran Menara BCA dan Apartemen Kempinski merupakan salah satu bentuk aplikasi kerjasama BOT. Kontrak kerjasama BOT yang dimaksud dalam isu ini merupakan kesepakatan antara PT. Hotel Indonesia Natour (Persero) dan PT Cipta Karya Bumi Indah (CKBI) - PT Grand Indonesia (GI) pada Tahun 2004. Dalam isu yang dituduhkan yaitu; PT Grand Indonesia dianggap melanggar hukum karena tidak mencantumkan kedua gedung (Menara BCA dan Apartemen Kempinski) tersebut dalam perjanjian, dan berpotensi merugikan keuangan negara. Anggapan itu ternyata keliru. Setelah ditelaah lebih dalam, gedung perkantoran dan apartemen itu termasuk dalam kategori bangunan-bangunan lainnya, seperti tercantum dalam perjanjian BOT itu sendiri. “Gedung dan fasilitas penunjang adalah bangunan-bangunan dan segala fasilitas pendukung yang wajib dibangun dan/atau direnovasi penerima hak BOT di atas tanah, yaitu, ANTARA LAIN, pusat perbelanjaan, hotel, dan bangunan-bangunan lainnya, berikut fasilitas serta FASILITAS PENUNJANG LAINNYA.”

Selain persoalan kedua gedung tersebut Komisaris PT. Hotel Indonesia Natour Michael Umbas mempertanyakan beberapa hal yang sebenarnya sudah tercantum pada perjanjian BOT tersebut dan bahkan PT HIN sebenarnya sudah memiliki data/dokumen-dokumennya, seperti:
• Komisaris PT. Hotel Indonesia Natour Michael Umbas mengaku tidak tahu menahu pembangunan dua gedung tersebut sejak awal. Padahal, pada Agustus 2004, pihak HIN mengajukan proposal permohonan Hak Pengelolaan Lahan atas nama PT. HIN kepada Badan Pertanahan Nasional. Permohonan ini adalah salah satu aspek penting yang tercantum dalam Perjanjian BOT. Tanah harus disesuaikan statusnya; yang tadinya HGB atas nama PT. HIN dilepaskan haknya untuk diajukan menjadi HPL atas nama PT. HIN. Selanjutnya, di atas tanah HPL itu diterbitkanlah HGB atas nama PT. GI. Ini tentu dilakukan untuk menjaga tanah kepemilikan negara. Ada fakta menarik yang saya temukan. Ternyata dalam proposal itu, pihak HIN sudah mengetahui rencana GI akan membangun gedung perkantoran dan apartemen pada April 2005. Dalam proposal dengan kop surat Inna Hotel Group itu, tertera jadwal konstruksi Mall A (September 2004), Mall B (Juli 2004), Hotel (Januari 2005), Kantor (April 2005) dan Apartemen (April 2005).
• Komisaris PT. Hotel Indonesia Natour Michael Umbas menuding bahwa pengalihan hak BOT dari PT. CKBI ke PT. GI dilakukan sepihak. Padahal, berdasarkan pada persetujuan dari Menteri BUMN sesuai surat No. S-247/MBU/2004 tanggal 11 Mei 2004 sudah tercantum bahwa PT. CKBI menunjuk Grand Indonesia selaku pihak yang menerima dan melaksanakan hak PT. CKBI tersebut serta bertindak selaku Penerima Hak BOT dan bertanggungjawab penuh kepada PT. CKBI dalam melaksanakan BOT terhadap objek BOT. Bahkan PT. HIN sudah menyetujui bahwa CKBI menunjuk PT. Grand Indonesia selaku pihak yang menerima dan melaksanakan hak PT. CKBI.
• Persoalan Pengagunan sertifikat kepada pihak ketiga Dalam pasal 9.5 dalam perjanjian BOT dinyatakan “Untuk menghindari keraguan, Penerima Hak BOT berhak untuk menjaminkan hak atas tanah sebagaimana diuraikan dalam sertifikat HGB di atas HPL maupun HMASRS berikut Gedung dan Fasilitas Penunjang yang terdaftar atas nama Penerima Hak BOT untuk mendapatkan pendanaan dari pihak ketiga ...” Dari pasal itupun sudah jelas kalau yang dapat dijaminkan HANYA HGB atas nama PT. GI. Sementara sertifikat HPL tanah atas nama HIN tidak pernah dijaminkan karena dipegang oleh HIN.

Dari penjelasan dan analisa-analisa tersebut diatas, bisa kita simpulkan bahwa permasalahan perjanjian BOT PT. HIN dengan PT. Grand Indonesia tidak ada pelanggaran yang dilakukan oleh PT. Grand Indonesia, karena semua sudah tercantum dalam kontrak kerjasama dan PT. Grand Indonesia bersama dengan PT. HIN keduanya berperan dalam proses pembangunan hingga pengelolaan saat ini, transparan.

Saya pun berusaha megngambil hal positif dari permasalahan ini, kita jadi lebih tahu mengenai Perjanjian Kerjasama BOT yang merupakan salah satu bentuk kerjasama antara Pemerintah (dalam hal ini diwakilkan oleh BUMN) dengan Swasta yang ingin berinvestasi.

Dan berdasarkan fakta tersebut saya berharap agar kasus ini tidak menjadi boomerang yang dapat membuat investor menjadi takut berinvestasi. Terlebih melalui kasus ini kita juga dapat membandingkan kerugian pengelolaan yang dilakukan oleh Pejabat Aparatur Negara dengan keuntungan Pengelola Swasta (dalam hal ini PT Grand Indonesia sebagai pengelola yang di tunjuk melalui perjanjian BOT oleh PT. HIN).




Selengkapnya :

1. http://www.kompasiana.com/ninodumana...7a610b1ca62636
2. http://sendhynugraha.blogspot.co.id/...-transfer.html
3. http://www.republika.co.id/berita/na...tungkan-negara
4. http://www.beritamoneter.com/hotel-i...ungkan-negara/