Siapa Bilang Harga Tanah Nggak Bisa Turun ???

Banyak yang bilang harga tanah nggak bisa turun yang mana harga tanah selalu naik dari masa ke masa , padahal pada kenyataannya harga tanah seperti juga halnya harga saham dan harga emas akan mengalami penurunan jika telah mengalami overpricing.

Overpricing terjadi karena permintaan yang nggak wajar akan sesuatu barang, permintaan yang nggak wajar ini terjadi karena barang tersebut telah menjadi objek spekulasi. dimana orang membeli suatu barang dengan harapan barang iu akan mengalami kenaikan harga sehingga bisa memperoleh gain.

Overpricing yang terjadi karena spekulasi bisa terjadi pada semua barang , saya mengambil contoh overpricing yang terjadi pada Anthurium beberapa tahun lalu :

Pembeli ke-1 membeli Anthurium dari petani dengan harapan harga jual naik.

Pembeli ke-2 membeli Anthurium dari Pembeli ke-1 dengan harapan harga jual naik.

Pembeli ke-3 membeli Anthurium dari pembeli ke-2 dengan harapan harga jual naik.

Pembeli ke-4 membeli Anthurium dari pembeli ke-2 dengan harapan harga jual naik.

Sayangnya tidak ada pembeli ke-5 yang membeli Anthurium dari pembeli ke-4, karena meskipun masih ada orang (end user) yang ingin memiliki Anthurium untuk digunakan sebagai hiasan akan tetapi karena harga Anthurium terlalu mahal sehingga membuat mereka mengurungkan niatnya untuk membeli Anthurium.

Pembeli ke-4 yang pada dasarnya tidak membutuhkan Anthurium, tetapi membeli Anthurium untuk mendapatkan keuntungan pada akhirnya akan menurunkan harga jual Anthurium bahkan lebih rendah dari harga beli asalkan Anthuriumnya laku.

Peristiwa overpricing juga akan terjadi pada harga tanah/rumah, perlu kita pahami overpricing yang terjadi pada harga rumah pada dasarnya adalah overpricing pada harga tanah, karena rumah memiliki 2 komponen harga yaitu harga bangunan dan harga tanah, dimana komponen yang mengalami overpricing adalah harga tanah bukan harga bangunan.

Pembeli ke-1 membeli Tanah/rumah dari pemilik awal dengan harapan harga jual naik.

Pembeli ke-2 membeli Tanah/rumah dari Pembeli ke-1 dengan harapan harga jual naik.

Pembeli ke-3 membeli Tanah/rumah dari pembeli ke-2 dengan harapan harga jual naik.

Pembeli ke-4 membeli Tanah/rumah dari pembeli ke-2 dengan harapan harga jual naik.

Sayangnya tidak ada pembeli ke-5 yang membeli Tanah/rumah dari pembeli ke-4, karena meskipun masih ada orang (end user) yang ingin memiliki Tanah/rumah untuk digunakan sebagai tempat tinggal akan tetapi karena harga Tanah/rumah terlalu mahal sehingga tidak terjangkau lagi membuat mereka mengurungkan niatnya untuk membeli Tanah/rumah.

Pembeli ke-4 yang pada dasarnya membeli Tanah/rumah untuk mendapatkan keuntungan dan bukan karena kebutuhan pada akhirnya akan menurunkan harga jual Tanah/rumah, bahkan kalau perlu lebih rendah dari harga beli asalkan Tanah/rumahnya bisa laku.

Lalu kenapa pembeli ke-4 mau menjual tanahnya dengan harga lebih rendah dari harga jual , kenapa pembeli ke-4 tidak menunggu lebih lama sampai ada pembeli ke-5 yang mau membeli tanahnya dengan harga yang lebih tinggi.

Hal ini karena pembeli ke-4 membeli tanah/rumah menggunakan uang hutang, yang mana semakin lama Tanah/rumah tersebut terjual maka semakin besar pula bunga yang harus dibayarkan. sehingga pembeli ke-4 harus menjual tanah/rumahnya dalam waktu cepat.

Kejadian nyata dimana harga tanah mengalami kenaikan lalu turun secara drastis terjadi di Amerika pada periode 2000-2006 yang kita kenal sebagai periode bubble property. Bubble Property diawali oleh kebijakan Presiden Bush yang menjalan program pemilikan rumah Fanni Mae dan Freddie Mac dalam skala besar bagi warga amerika , tingginya permintaan akan property membuat warga amerika melakukan spekulasi property yang pada akhirnya membuat property di amerika mengalami bubble.





FAKTOR YANG MEMBUAT HARGA RUMAH TURUN

Selain karena faktor overpricing akibat spekulasi, ada beberapa faktor lain yang membuat harga tanah/rumah bisa turun.

1. Berhentinya usaha didaerah tersebut

seperti peribahasa ada gula ada semut, ketika di suatu daerah dibangun suatu usaha baik itu pabik, rumah sakit , kampus maka akan banyak usaha lain yang ikut berdiri di sekitarnya. hal itu membuat permintaan tanah/rumah disekitarnya meningkat. yang tentu saja membuat harga tanah/rumah ikut meningkat.

akan tetapi ketika usaha sebuah usaha yang cukup besar tutup, tentu saja membuat usaha-usaha yang lebih kecil disekitarnya ikut tutup. hal ini membuat permintaan tanah/rumah disekitarnya menurun yang tentu saja membuat tanah/rumah ikut menurun.

Contoh nyata kejadian diatas terjadi di kota Detroit, ketika krisis ekonomi melanda Amerika dan Eropa,