Dear Agan dan Aganwati Kaskus yang baik,

Saya mau tanya soal take over KPR.
Saat ini saya sedang berjalan KPR di bank BT* dengan bunga floating 14% jangka waktu pinjaman 20 tahun sudah berjalan hampir 2 tahun.
Angsuran per bulan kurang lebih 3,8 juta dengan sisa pokok sekitar 290 juta.
Karena bunganya sangat besar saya berpikir untuk melakukan take over ke bank lain yang bunganya lebih kecil.
Setelah saya tanya2 ke beberapa bank, saya mendapat kesimpulan bank dengan bunga take over paling rendah adalah CIM*
Mereka menawarkan bunga fix 9.5% selama 5 tahun setelah itu floating dengan patokan bunga floating saat ini 13%.

Sepintas melihat perbandingan ini sepertinya take over ke CIM* adalah pilihan terbaik.
Tapi setelah saya cek2 kembali lebih detail, ada satu hal yang menjadi kekurangan yaitu tidak ada fasilitas pembayaran ekstra/pelunasan sebagian seperti di BT*.
Saya sebelumnya kurang paham mengenai fasilitas pembayaran ekstra ini. Saya pikir hanya bisa untuk memperkecil cicilan saja. Tapi ternyata setelah saya tanyakan lebih lanjut bisa juga memperpendek jangka waktu pinjaman. Dimana jika saya perpendek jangka waktu otomatis proporsi pembayaran pokok pada cicilan bulanan saya menjadi lebih besar.

Sebagai ilustrasi:

Cicilan saya saat ini = 3,8 juta
Bunga = 3,5 juta
Pokok = 300 ribu
Sisa jangka waktu pinjaman = 220 bulan

Jika saya melakukan pembayaran ekstra sebesar 20 juta maka sisa pokok saya sekitar 270 juta.
Dengan opsi pengurangan jangka waktu pinjaman maka menjadi:

Cicilan saya = 3,8 juta (tetap)
Bunga = 3,25 juta
Pokok = 550 ribu
Sisa jangka waktu pinjaman = 172 bulan (berkurang 4 tahun)

Jika saya melakukan take over ke CIM* biaya yang harus saya keluarkan untuk penalty, provisi, administrasi, APHT, dll kurang lebih sekitar 20jt juga.
Dengan opsi ini maka komposisi cicilan saya menjadi:

Cicilan saya = 3,1 juta
Bunga = 2,35 juta
Pokok = 750 ribu
Sisa jangka waktu pinjaman = 180 bulan (take over max 15 tahun)


Kalau saya hitung2 dengan asumsi bunga floating BT* tetap sama 14% selama 6 tahun, dibandingkan dengan bunga fix CIM* 9.5% selama 5 tahun + 13% pada tahun ke 6, selisih biaya yang dikeluarkan cuma sekitar 24 juta (CIM* lebih kecil) dan selisih pengurangan pokoknya cuma sekitar 18 juta (CIM* lebih banyak). Sepertinya kurang signifikan. Apalagi dengan skema selama 5 tahun + 1 tahun holding period tidak bisa melakukan pelunasan baik sebagian maupun full. Jika dilakukan pelunasan akan dikenakan penalty 2%. Sedangkan setelah 6 tahun jika dilakukan pelunasan akan dikenakan penalty 1%.


Berdasarkan kondisi di atas, saya mau minta masukan dari agan dan aganwati yang baik hati.
Mana yang lebih baik untuk dilakukan antara melakukan take over ke CIM* atau melakukan pembayaran ekstra di BT*?
Kalau saya coba analisa sendiri, jika saya take over keuntungannya adalah:
- cicilan saya lebih ringan sekitar 700rb per bulan
- lebih menguntungkan dari sisi resiko karena bunga fix selama 5 tahun sehingga tidak akan terpengaruh oleh kenaikan suku bunga
- jumlah kredit mengecil sehingga jika mengajukan pinjaman lagi ke bank masih jauh dari limit kredit

Namun kekurangannya adalah selama 5 tahun saya tidak bisa melakukan pelunasan sebagian yang artinya jika saya ada rejeki lebih tidak bisa langsung menutupi sisa pinjaman saya dalam jumlah besar.
Memang saya pernah baca kalau KPR itu engga harus buru2 dilunasi juga karena merupakan investasi jangka panjang. Tapi apakah untuk kasus saya ini berlaku juga dan pilihan mana yang terbaik untuk saya?

Mohon masukannya dari agan dan aganwati mengenai hal ini


Best Regards,
Paraji