Sektor Properti Indonesia Sudah Lampu Kuning

Berita Selengkapnya Gan..

Kapan Gelombang Pertumbuhan Properti Kedua Terjadi? (Bagian I)

JAKARTA, KOMPAS.com - Pasca krisis finansial global 2008, gelombang pertumbuhan pasar properti Indonesia mulai terjadi pada 2010. Saat itu, secara umum tingkat permintaan, tingkat hunian, dan harga di semua subsektor tumbuh positif, terutama perkantoran, apartemen, dan pusat belanja.

Menurut riset JLL, pertumbuhan terus berlanjut pada 2011 dan mencapai puncak pada 2012. Permintaan perkantoran di central business district (CBD) Jakarta semua kelas mencapai sekitar 370.000 meter persegi. Sementara tingkat hunian berada pada posisi 90 persen. Demikian juga dengan harga yang mencapai rerata Rp 150.000 per meter persegi.

Sementara perkantoran non-CBD mencatat tingkat permintaan seluas 200.000 meter persegi dengan tingkat hunian rerata 80 persen dan harga sewa rerata Rp 90.000 per meter persegi.

Di subsektor pusat belanja sewa, tingkat permintaan tercatat sekitar 235.000 meter persegi dengan tingkat hunian bertengger di angka 90 persen, dan harga sewa rerata Rp 300.000 per meter persegi.

Head of Research JLL, Anton Sitorus, mengatakan, kinerja positif perkantoran juga diikuti apartemen strata. Dalam catatannya, kinerja apartemen strata selama tahun 2012 sebanyak 13.000 unit baru terserap pasar. Sedangkan pasokan eksisting sekitar 70.000 unit, dengan pertumbuhan harga mencapai 25 persen hingga 30 persen untuk semua segmen bawah, menengah, atas, dan mewah.

"Tahun ini pasokan eksisting bertambah hingga 91.330 unit dengan tingkat permintaan 94 persen. Sedangkan pasokan baru sampai 2017 mendatang terdapat 47.240 unit. Dari jumlah sebanyak itu tingkat penjualan telah mencapai 72 persen," papar Anton kepada Kompas.com, awal pekan ini.

Meski apartemen strata menunjukkan kinerja paling tinggi di antara subsektor lainnya, khususnya untuk tahun 2014 ini, namun tidak menutup kecenderungan pasar properti Indonesia terus melambat.

Anton menambahkan, tren perlambatan sesungguhnya telah terjadi pada semester II 2013 lalu dan berlanjut hingga sekarang. Kondisi ini tak lepas dari perkembangan ekonomi Indonesia yang juga melemah akibat dinamika pasar Asia Pasifik secara umum.

"Selain itu, tingginya nilai tukar dollar AS dan suku bunga pinjaman bank, menambah beban konsumen dan investor yang pada gilirannya mendorong pengembang untuk menahan rencana ekspansi proyek mereka," tegas Anton.

Melemahnya sentimen pasar juga ikut memperburuk kondisi pasar. Pelemahan terjadi sebagai antisipasi dampak penyelenggaraan Pemilihan Umum yang membuat volume permintaan pasar di semua subsektor terus memperlihatkan kurva menurun.

"Jadi, pasar properti saat ini masih dibayang-bayangi kondisi ekonomi, dan bisnis yang melambat sehingga belum terlihat adanya pergerakan signifikan dari trwiluan IV 2013. Akan tetapi, volume permintaan di semua subsektor masih berada pada kisaran angka positif," pungkasnya.


Kapan Gelombang Pertumbuhan Properti Kedua Terjadi? (Bagian II)

JAKARTA, KOMPAS.com - Sampai kapan perlambatan pasar properti Indonesia berlangsung? Tidak ada satupun yang dapat menjawab dengan pasti, kapan gelombang pertumbuhan kedua bakal terjadi lagi.

Namun demikian, selama kondisi ekonomi dan bisnis secara umum positif, selama itulah pasar properti Indonesia aman. Hanya, pertumbuhan besar-besaran secara signifikan yang terjadi selama 2010-2012 mungkin tidak akan terulang dalam waktu dekat.

Head of Research JLL, Anton Sitorus, menjelaskan, sebelum tahun 2014, permintaan perkantoran tetap positif namun volumenya menurun. Demikian halnya tingkat hunian juga stabil karena pasokan tidak banyak. Pertumbuhan harga sewa melambat, mulai terjadi pada semester II 2013.

"Sedangkan subsektor hunian tidak banyak pasokan atau klaster baru yang diluncurkan. Kenaikan harga masih berlangsung, namun tingkat pertumbuhannya terganjal penjualan yang melambat. Dari kondisi tersebut, proyek kelas menengah-menengah dan atas yang paling aman," urai Anton, kepada Kompas.com, pekan ini.

Untuk subsektor pusat belanja, kondisi pasca 2013 menunjukkan stabilitas permintaan. Bahkan cenderung terus melambat. Tingkat hunian tetap berada di level seperti pencapaian 2012, yakni 90 persen. Harga sewa stagnan dan dan pembangunan proyek baru pun terbatas akibat efek moratorium.

"Namun ternyata pada kuartal I 2014 di luar ekspektasi dan prediksi 2013. Meski tingkat permintaan perkantoran tidak setinggi kurun 2010-2012, tapi tetap tumbuh karena didorong ekspansi perusahaan. Sehingga terbuka kemungkinan proyek baru bertambah," tambah Anton.

Sementara di subsektor hunian, penjualan naik bertahap yang berasal dari peluncuran proyek baru. Sehingga harga berpotensi mengalami akselerasi khususnya di daerah-daerah incaran investor. Namun begitu, tidak semua segmen akan bernasib serupa, hanya kelas menengah atas yang berpotensi meningkat.

Menurut data Colliers International Indonesia terdapat peluncuran 14 proyek apartemen baru yang mencakup 5.286 unit selama kuartal I 2014. Sementara untuk pipa pengembangan hingga tiga tahun ke depan, terdapat 62.197 unit dari 124 gedung (proyek). Apartemen ini terdistribusi di Jakarta Barat sebanyak 22,4 persen, Jakarta Pusat 20,4 persen dan Jakarta Selatan 20,2 persen. Dari puluhan ribu unit apartemen tersebut, 70 persennya sudah terserap pasar.

"Permintaan menanjak juga ditunjukkan subsektor pusat belanja seiring ekspansi para peritel yang ada maupun yang baru masuk pasar. Indikasi lain adalah harga sewa tumbuh moderat, tingkat hunian juga relatif stabil cenderung turun, karena pengembang dan peritel lebih memilih ekspansi ke daerah pinggiran," imbuh Anton.

Senior Associate Director and Head of Research & Advisory Cushman & Wakefield Indonesia, Arief N Rahardjo, berpendapat senada. Menurutnya, siklus properti Indonesia dengan benchmark Jakarta saat ini tengah menurun.

"Subsektor apartemen, perkantoran, kawasan industri berada pada posisi mulai turun. Meski bukan terjun bebas, karena pertumbuhan tetap ada. Namun, perlu diwaspadai jangan sampai jor-joran membangun, sementara tingkat serapan dan harga cenderung stagnan," tambahnya.

Kapan Gelombang Pertumbuhan Properti Kedua Terjadi? (Bagian III)

JAKARTA, KOMPAS.com - Selama fundamental pasar berupa pasokan dan permintaan masih menguat, disokong pertumbuhan ekonomi positif di angka 5 persen hingga 6 persen, kesempatan bagi pengembang untuk membangun produk-produk yang diminati pasar dalam beberapa tahun ke depan, masih sangat tinggi.

Head of Research JLL, Anton Sitorus, mengatakan, kondisi aktual memungkinkan pengembang lebih berkonsentrasi membangun proyek yang memberikan keuntungan investasi dan juga pertumbuhan nilai. Menurut dia, ada beberapa produk properti yang punya kans besar untuk tumbuh dan menjadi tren ke depan seperti properti multifungsi (mixed use project), taman perkantoran (business park), pusat belanja skala kecil (neighborhood center), dan logistik serta pergudangan modern.

"Keempat jenis properti tersebut sangat menjanjikan di tengah melambatnya siklus pasar properti Indonesia. Terlebih di wilayah Jakarta dengan berbagai indikator yang memengaruhi termasuk penurunan tingkat pertumbuhan harga sewa," jelas Anton kepada Kompas.com, pekan ini.

Anton mengungkapkan, hingga 2018 mendatang, pasokan perkantoran baru di central business district (CBD) Jakarta bakal mencapai 2,6 juta meter persegi dengan harga sewa rerata Rp 188.850 ribu per meter persegi.

Sementara di luar CBD Jakarta, bakal menambah pasokan baru sebanyak 1,3 juta meter persegi dengan basis tarif sewa rerata senilai Rp 103.300 per meter persegi. Di subsektor pusat belanja, bangunan baru yang masuk pasar dalam tiga tahun mendatang seluas 250.000 meter persegi dengan harga sewa rerata menembus level Rp 369.740 per meter persegi.

Sedangkan apartemen strata sebanyak 62.197 unit akan menambah pasokan pada 2017. Dari sejumlah ini, 70 persen di antaranya terserap pasar.

Melihat kondisi pasokan, tingkat serapan dan juga akselerasi pertumbuhan harga sewa yang terus menurun, Anton tidak dapat memastikan kapan gelombang pertumbuhan pasar properti kedua pasca 2010-2012, terjadi. Pasalnya, mengacu pada jam properti Jakarta, subsektor perkantoran, kawasan industri, dan apartemen sedang dalam zona lampu kuning.

"Pertumbuhan terus terjadi hanya intervalnya semakin lambat (sedikit). Apartemen strata memamg masih berada di jam 10.00, namun perlu diwaspadai tingkat permintaan dan pertumbuhan harganya. Begitu juga dengan perkantoran yang sudah berada di jam 11.00, ini jelas lampu kuning," tandas Anton.

Lain lagi dengan pusat belanja, setelah bertahun-tahun mengalami minim pasokan baru, mulai menggeliat lagi dalam dua hingga tiga tahun mendatang. "Pusat belanja berada di jam 06.30, berada di zona pertumbuhan (rising). Namun, bukan berarti subsektor perkantoran lantas jatuh pada tiga tahun mendatang, bisa jadi malah rising lagi jika kondisi ekonomi terus tumbuh positif di atas 5 persen, inflasi terkendali, nilai tukar Rupiah menguat dan suku bunga rendah," imbuhnya.





Sektor properti indonesia mulai lesu..
sebenarnya kelihatan juga dan ane rasain sendiri, pertumbuhan untuk biaya sewa dua tahun ini hampir nol..
malah cenderung turun khususnya unit apartemen.
ini lampu kuning buat investor spekulan, sedangkan pertumbuhan properti baru makin melunjak.