[CENTER]Perkenalan[/CENTER]

[CENTER]Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) memperkirakan bisnis properti di Indonesia tumbuh 20-30 persen 

pada tahun ini. Artinya, investasi properti masih punya masa depan cerah.Tapi membeli rumah tak semudah 

memborong gorengan di pinggir jalan. Ada sejumlah hal yang harus diperhatikan biar tak merugi. Apalagi

jika rumah itu adalah lelang bank.Lantaran harga rumah kian hari kian melambung, tak sedikit orang yang

berlomba-lomba membeli rumah lelang bank karena lebih murah, dan tentu saja menguntungkan. Rumah 

lelang bank adalah rumah milik debitur bank yang ditawarkan secara lelang karena debitur itu gagal melunasi

cicilan pinjaman kepada bank tersebut.Misalnya Pak Anto membeli rumah dengan cara KPR lewat Bank 

Tabungan Negara (BTN) dengan angsuran 15 tahun. Tapi, setelah melunasi down payment (DP) atau persekot

dan mencicil sampai tahun ketiga, bisnisnya ambruk. Walhasil, dia kesulitan membayar sisa cicilan alias 

terjadi kredit macet.Nah, dalam hal ini, BTN akan mengambil alih rumah tersebut untuk dilelang untuk melunasi

cicilan yang tak mampu dibayar Pak Anto. Karena DP sudah lunas dan cicilan dibayar sebagian oleh Pak Anto, 

harga rumah ini menjadi lebih murah. Selain itu, bank membutuhkan dana segera agar perputaran uang di bank 

lancar, sehingga limit rumah yang dilelang bisa ditekan serendah mungkin agar gampang terjual.[/CENTER]

Pertanyaannya sekarang, apakah aman membeli rumah lelang bank? Tenang, lelang bank ada dasar hukumnya, sehingga dijamin keamanannya. Tapi ada sejumlah hal yang harus kita perhatikan sebelum membeli rumah lelang bank biar tidak rugi:

1. Pastikan surat-surat
   Biarpun bank sudah memastikan dokumen kelengkapan rumah yang dilelang, kita harus mengecek ulang. Dokumen yang wajib dicek antara lain izin mendirikan bangunan (IMB), sertifikat tanah dan rumah, serta pajak bumi dan bangunan.

2. Datangi langsung lokasi rumah
   Bank akan menawarkan rumah lelang lewat media massa atau informasi di kantor mereka. Informasi ini selalu detail memuat alamat dan kondisi rumah itu. Pastikan ada sambungan listrik, air, dan telepon sehingga kita tak perlu memasang baru. Kita bisa langsung mendatangi rumah itu untuk melihat kondisinya. Sebab, ada juga rumah lelang yang sudah berantakan atau tak layak huni, sehingga kita harus merenovasinya dulu. Bahkan ada juga pemilik asli yang ogah melepas rumah itu sehingga rawan terjadi sengketa ke depannya.
   

3. Tanyakan kondisi rumah
   Selain melihat sendiri kondisi rumah itu, kita juga harus menanyakan riwayatnya kepada pihak bank. Ngeri juga, kan, kalau kita beli rumah lelang murah tapi dulu pernah jadi lokasi pembunuhan (amit-amit)? Jika perlu, cari informasi langsung dari pemilik asli rumah itu atau tetangga sekitar.
   

Kesulitan Dalam Prosedur Lelang?
PROSEDUR LELANG

Pada dasarnya prosedur pelaksanaan lelang dikelompokkan menjadi III (tiga) tahap sebagai berikut :

I. PRA LELANG

II. PELAKSANAAN LELANG

III. PURNA LELANG



I. PRA LELANG

Pengertian PRA LELANG adalah rangkaian kegiatan yang harus dilalui sebelum hari lelang dan merupakan bagian yang harus dipersiapkan secara matang dan profesional guna mengoptimalkan hasil lelang.

Rangkaian Pelaksanaan Pra Lelang yang diberikan oleh BALINDO adalah sebagai berikut:

1. PENANDATANGANAN KERJASAMA (MOU/SPK)

Untuk mempermudah dalam pelaksanaan pekerjaan, dilakukan penandatanganan kerjasama yang dituangkan dalam suatu MOU/SPK sebagai perintah kerja yang dilampiri data aset yang akan dilelang, Surat Kuasa dan Surat Pernyataan.

MOU/SPK merupakan perwujudan kesepakatan para pihak dalam melakukan penjualan secara lelang.

2. PENERIMAAN DOKUMEN

Pertama kami akan meminta seluruh copy dokumen mengenai aset yang akan dilelang kepada penjual/pemilik aset. Hal ini penting karena dokumen aset tersebut menjadi dasar/ landasan “transfer of ownership” (perpindahan kepemilikan).

Dokumen-dokumen yang diperlukan adalah DOKUMEN LEGAL dengan perincian sebagai berikut:

- LELANG SUKARELA

- PROPERTI

Sertifikat Tanah (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Milik atas)
Satuan Rumah Susun, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Girik, dll.
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Bukti Pembayaran PBB 3 tahun terakhir & Rekening 3 bulan terakhir (PAM, Listrik, Telepon)
Polis Asuransi Gedung (jika ada)
Denah Bangunan/Lantai (Floor Plan), Dimensi/Ukuran
Surat Kuasa & Surat Pernyataan

- NON PROPERTI

BPKB & STNK
Faktur kendaraan & Buku Keur (jika ada)
Sertifikat/bukti kepemilikan yang lain
Surat Kuasa & Surat Pernyataan

- LELANG EKSEKUSI

- HAK TANGGUNGAN

Salinan/copy Perjanjian Kredit
Salinan/copy Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan
Salinan/copy bukti bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa peringatan-peringatan maupun pernyataan dari pihak kreditor.
Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan.

- FIDUCIA

Salinan/copy Perjanjian Fiducia.
Salinan/copy Sertifikat Fiducia dan Pemberian Hak Fiducia.
Surat Keterangan dari Kantor Pendaftaran Fiducia.
Salinan/copy bahwa debitur wanprestasi yang dapat berupa peringatan- peringatan maupun pernyataan dari kreditur.
Surat Pernyataan dari Kreditur bahwa barang yang akan dilelang dalam pengurusan kreditur
Surat Pernyataan dari Kreditur yang akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan.

- PENETAPAN PENGADILAN

Salinan/copy putusan dan/atau penetapan pengadilan
Salinan/copy penetapan sita oleh Ketua Pengadilan
Salinan/copy berita acara sita dan bukti sita
Salinan/copy penetapan aanmaning/teguran dari Ketua Pengadilan Negeri
Salinan/copy perincian hutang/jumlah yang harus dipenuhi

3. PENGECEKAN ASPEK HUKUM (LEGAL)

Setiap copy dokumen yang diterima selanjutnya akan dibuat suatu rangkuman dan dipergunakan dalam pengecekan data dan aspek hukumnya.

Adapun langkah-langkah hukum yang dilakukan dalam rangka persiapan lelang adalah sebagai berikut:

- Pembuatan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)

Khusus aset properti, sebagai persyaratan untuk dilakukan lelang harus mendapatkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan setempat.

SKPT merupakan hal yang penting bagi calon pembeli untuk mengetahui mengenai aset tersebut apakah terdapat permasalahan atau tidak, sehingga kepastian hukum saat dilakukan balik nama sertifikat akan terjamin

- Pengecekan Ke Tata Kota

Apabila diperlukan, kami akan meminta keterangan ke Dinas Tata Kota setempat untuk melihat kesesuaian bangunan/konstruksi dengan peraturan dan/atau peruntukkan yang berlaku terutama peruntukkan tanahnya untuk selanjutnya kami akan memberikan informasi tersebut kepada calon pembeli.

- Pengecekan/pemblokiran ke Instansi Terkait

Setiap aset non properti dilakukan pengecekan terutama guna mendapatkan keabsahan kepemilikan aset.

Tujuannya adalah untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli mengingat barang bergerak mudah sekali perpindahan kepemilikan.

4. PENINJAUAN AWAL (PRIMARY SURVEY)

Berdasarkan data-data dan dokumen yang kami terima, maka kami akan melakukan peninjauan awal yakni pencocokan dokumen dengan fisik dengan tujuan sebagai berikut:

Memastikan bahwa kondisi bangunan/fisik aset tersebut cocok dengan dokumen pendukunya.
Khusus aset properti, meneliti lokasi dan lingkungan sebagai bahan masukan dalam pertimbangan nilai dan marketability property tersebut.

5. PENILAIAN ASET (APPRAISAL)

Merupakan bagian krisis yang perlu pemaduan atau harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga yang dikehendaki.

Penilaian ini juga digunakan untuk menentukan harga jualnya (harga limit).

Penentuan harga limit (harga terendah) merupakan bagian yang kritis oleh karena itu kami akan melakukan pemaduan/harmonisasi antara hasil penilaian dengan harga pasar yang dikehendaki investor (menurut pengalaman lelang Balindo sebelumnya).

6. PERBAIKAN RINGAN (MINOR REPAIR) DAN PEMBERSIHAN (CLEANING)

Aset yang telah ditinjau dan dinilai perlu dipilah, aset-aset mana yang memerlukan perbaikan ringan karena akan mempengaruhi penilaian/keputusan positif bagi setiap calon pembeli pada saat open house.

Setiap aset dilakukan pembersihan ringan sebelum dilakukan open house yang meliputi:

Kebersihan bagian dalam (Interior cleaning) termasuk perbaikan interior dan eksterior seperlunya.
Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk menghilang Jika diperlukan akan diberikan pengharum untuk menghilangkan bau yang mengganggu.Perbaikan atap bocor atau plafon.
Memberikan lampu penerangan seperlunya.
Perbaikan kunci, gerendel pintu/jendela, saklar dan kran air seperlunya.
Guna menambah keindahan dan daya tarik pemasaran aset maka dapat dilakukan pengecatan ringan agar tidak nampak kusam, kotor, dan gelap.
Perbaikan-perbaikan ringan lainnya.

Hasil pekerjaan tersebut di atas harus tetap dipertahankan sampai dengan pelaksanaa lelang.

7. KEAMANAN (SECURITY)

Terhitung sejak aset diserahterimakan ke BALINDO, petugas keamanan akan ditempatkan di setiap aset yang akan dilelang. Petugas keamanan mutlak diperlukan selama masa perbaikan hingga open house berlangsung karena banyak calon pembeli yang akan melihat aset.

8. PENJELASAN ASET

Dibuat rangkuman atau penjelasan secara menyeluruh mengenaikeunikan setiap aset/barang yang akan dijual melalui lelang untuk keperluan pemasaran.

Dengan selesainya aset particulars ini, maka secara teknis, aset siap dievaluasi dari segi nilai dan siap dipasarkan (marketing campaign).

9. PEMASARAN (MARKETING)

Untuk mendapatkan pembeli langkah yang diambil adalah pemasaran.

10.PAMERAN (OPEN HOUSE)

Sebelum dilaksanakan lelang para calon pembeli dipersilakan untuk melakukan peninjauan aset yang akan dijual (open house) guna mendapatkan data atau gambaran terhadap aset yang akan dilelang tersebut bagi calon pembeli.

Pada saat open house, pemandu BALINDO telah dibekali data-data atau hal-hal yang perlu disampaikan kepada pengunjung. Apabila pengunjung tertarik untuk mengikuti lelang maka diberikan penjelasan mengenai syarat-syarat untuk mengikuti lelang.

11.PENGUMUMAN LELANG

Berdasarkan peraturan yang berlaku, lelang harus diumumkan. Pengumuman tersebut memuat syarat-syarat peserta lelang, penyetoran jaminan, open house dan cara pembayaran serta mendukung program pemasaran.

Pengumuman I : 1 (satu) bulan sebelum pelaksanaan lelang
Pengumuman II : 2 (dua) minggu sebelum pelaksanaan lelang

PENGUMUMAN LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA & LELANG NON EKSEKUSI WAJIB : (1x Pengumuman)

Barang Tidak Bergerak : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang
Barang Bergerak : 5 hari sebelum acara pelaksanaan lelang
Barang Bergerak & tidak Bergerak : 7 hari sebelum acara pelaksanaan lelang

PENGUMUMAN LELANG EKSEKUSI:

Barang Tidak Bergerak & Barang Bergerak : (2 X Pengumuman)

1 (satu) bulan sebelum acara pelaksanaan lelang
2 (dua) minggu sebelum acara pelaksanaan lelang

Barang Bergerak (1 X Pengumuman)

6 (enam) hari sebelum acara pelaksanaan lelang



II. PELAKSANAAN LELANG

Adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan dan merupakan puNcak dari seluruh kegiatan lelang, setelah melewati tahapan pra lelang.

Pelaksanaan lelang tersebut terdiri dari:

1. HARI LELANG (AUCTION DAY)

Sebelum lelang dilaksanakan, peserta lelang wajib memenuhi syarat–syarat untuk mengikuti lelang yaitu sebagai berikut:

Melakukan penyetoran uang jaminan yang telah ditentukan.
Calon pembeli wajib mengetahui hak dan kewajibannya, termasuk pembayaran biaya/pajak yang dikeluarkan sesuai peraturan yang berlaku.
Memastikan bahwa aset yang akan dibeli sudah dilihat dalam kondisi sebagaimana adanya (sesuai dengan informasi/spesifikasi/particular yang diberikan) untuk menghindari keluhan di kemudian waktu.

2. METODE LELANG

- LELANG LISAN

Dilaksanakan dengan cara mengundang khalayak ramai dan menghadirkan calon pembeli.
Harga minimum (pembukaan) langsung ditawarkan kepada pengunjung lelang.
Kenaikan harga dipandu oleh Pemandu Lelang.
Calon pembeli yang setuju akan mengangkat panel bid tanda setuju demikian seterusnya sampai tersisa satu pembeli pada harga yang tertinggi dan dinyatakan sebagai pemenang lelang.

- LELANG TERTULIS

Calon pembeli harus melakukan penawaran secara tertulis.
Dimasukkan ke dalam amplop tertutup selambat-lambatnya pada batas waktu yang ditentukan oleh penyelenggara lelang.
Calon pembeli harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.
Pada hari yang telah ditentukan kotak penawaran akan dibuka, penawar tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang.

3. PEMENANG LELANG

Setelah pelaksanaan lelang selesai pemenang lelang akan diberikan Berita Acara Pemenang Lelang.
Selanjutnya pemenang lelang menyelesaikan seluruh kewajiban sesuai dengan persyaratan lelang.
Apabila pemenang lelang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya maka diberikan Risalah Lelang.

4. LELANG MELALUI INTERNET (AUCTION ON THE INTERNET)

Tidak menutup kemungkinan bahwa BALINDO akan mengusulkan lelang di internet, sehingga para top executive, bankir dan pembuat keputusan dapat berdiskusi di ruang kerjanya masing-masing bersama para stafnya tanpa harus meninggalkan pekerjaan mereka.



III. PURNA LELANG (POST AUCTION SERVICES)

Adalah kegiatan yang dilakukan setelah pelaksanaan lelang, antara lain:

- PEMBAYARAN (PAYMENT)

Pembayaran sesuai ketentuan yang diberlakukan.

- BERITA ACARA – SERAH TERIMA DOKUMEN ASLI

Berdasarkan kesepakatan, maka dokumen asli akan diperlihatkan pada saat lelang dan baru dapat diserahkan kepada pemenang lelang setelah pelunasan dilakukan.

- BERITA ACARA – SERAH TERIMA BARANG

Kondisi gedung dan perlengkapan (fixtures) maupun aset yang lain sebagaimana adanya, termasuk seluruh kunci akan diserahkan kepada pemenang lelang setelah terjadi pelunasan dan penandatanganan Berita Acara–Serah Terima Barang.

- PELAYANAN PURNA LELANG (AFTER AUCTION SERVICES)

Bagi pemenang lelang, BALINDO memberikan jasa Balik Nama Sertifikat ke BPN dengan biaya sesuai tarif yang berlaku, sebagai salah satu bentuk layanan purna lelang.

- JASA-JASA LAINNYA

SALAM PROPERTI!

Selamat datang di AMPro (Aset Management Property)

AMPro merupakan media informasi properti sebagai alternatif untuk mendapatkan rumah, tanah dengan harga yang relatif lebih murah dari harga pasar. AMPro sebagai solusi properti terbaik untuk berinvestasi.

AMPro juga melayani permasalahan kredit macet, baik itu kredit pemilikan rumah (KPR) maupun kredit lainnya yang beragunan properti tanah dan rumah.

Kami memberikan informasi dan pelayanan sebagai agen properti dan sebagai konsultan properti spesial rumah yang merupakan kredit macet dan lelang.

Kami sudah menjalin kerjasama dengan beberapa Bank terkemuka baik Bank BUMN maupun Bank Swasta, Balai lelang dan lembaga terkait lainnya.

Selamat berinvestasi dan Salam properti!
Kebayoran Arcade III, 22-23 Sektor 7 Bintaro Jaya - Tangerang Selatan
Ph. : 085921185774
BB : 5AAD10AF
website : rumah-lelang.com
info@rumah-lelang.com