alexa-tracking

Main Content

1024
1024
KASKUS
51
244
https://www.kaskus.co.id/thread/55372469c2cb17475f8b4568/ask-memulai-bisnis-sewa-apartemen
[ASK] Memulai Bisnis Sewa Apartemen
Selamat Pagi/Siang/Malam agan agan..emoticon-Cendol (S)

Mohon pencerahan nih dari yang sudah berpengalaman atau paling tidak banyak tahu soal bisnis menyewakan apartemen yang sedang nge-trend sekarang. Menurut agan apa bisnis ini benar menjanjikan? Kalau ane baca di berbagai sumber sih prospeknya cerah ya gan. Apalagi investasi apartemen nilainya akan terus naik menurut berita-berita yang ada. Nah ane sedang dalam tahap mempelajari dulu nih gan paling tidak punya waktu satu tahun ini untuk survey sana sini. Rencana tahun depan rumah ane yang gak kepake mau ane jual. Nilainya jualnya bisa lebih dari 700 juta. Nah modal segitu cukup gak gan diputerin uangnya buat memulai bisnis sewa apartemen. mengingat harga apartemen kira kira 300 jt an paling tidak ane punya 2 apartemen untuk startnya. Atau bisakah pakai kpr untuk beberapa apartemen yang cicilannya nanti diambil dari sewa bulanan nya. Hmmm... barangkali ada yang berpengalaman mohon share dimari gan buat ane yang newbie ini emoticon-Malu (S)
Quote:Original Posted By beabeo
Selamat Pagi/Siang/Malam agan agan..emoticon-Cendol (S)

Mohon pencerahan nih dari yang sudah berpengalaman atau paling tidak banyak tahu soal bisnis menyewakan apartemen yang sedang nge-trend sekarang. Menurut agan apa bisnis ini benar menjanjikan? Kalau ane baca di berbagai sumber sih prospeknya cerah ya gan. Apalagi investasi apartemen nilainya akan terus naik menurut berita-berita yang ada. Nah ane sedang dalam tahap mempelajari dulu nih gan paling tidak punya waktu satu tahun ini untuk survey sana sini. Rencana tahun depan rumah ane yang gak kepake mau ane jual. Nilainya jualnya bisa lebih dari 700 juta. Nah modal segitu cukup gak gan diputerin uangnya buat memulai bisnis sewa apartemen. mengingat harga apartemen kira kira 300 jt an paling tidak ane punya 2 apartemen untuk startnya. Atau bisakah pakai kpr untuk beberapa apartemen yang cicilannya nanti diambil dari sewa bulanan nya. Hmmm... barangkali ada yang berpengalaman mohon share dimari gan buat ane yang newbie ini emoticon-Malu (S)


terlepas dari semua yang mungkin diceritakan sales apartementnya.. ane sangat gak sarankan investasi ke apartemen (terutama apartemen murah) dilakukan sebagai bisnis.

alasannya sangat sederhana gan..
1. bangunan gak punya pertambahan nilai
2. Demand vs Supply.. (apartemen akan terus bertambah pesat, tanah gak bisa ditambah)

Sebelum lebih lanjut, semuanya akan kembali ke agan sih, dan akan ada pendapat yang kontra dengan kalimat ane, jadi ini hanya untuk pertimbangan aja

Belum terjadi dalam sejarah bahwa nilai bangunan akan bertambah. Yang ada akan berkurang sejalan dengan waktu. Dan harus diingat bahwa semua bangunan secara hukum ada batas waktu berdiri, dan hanya boleh direnovasi secara terbatas dalam kurun waktu yang terbatas juga. Kita gak lihat ini semua cuma karena kekacauan sistem dan penerapannya di Indonesia.. tapi suatu hari akan bener..and when that happen, harga jual apartement tak lain sebagai harga sewa selama 20 - 30 tahun.

Sekarang faktor potensi secara bisnis, membangun apartement untuk dijual nyatanya lebih menguntungkan
daripada untuk disewa.. itu sebabnya sekarang bahkan bangun hotel pun diperlakukan dengan sistem yang kurang lebih sama (contodel). Nah tata niaga di atas menyebabkan akan menjamurnya apartemen dimana2.. bahkan saat ini udah sampai pelosok pinggir kota.

Ini fenomena di mana2, hampir di semua negara, ditambah dengan semakin mudahnya syarat kredit kepemilikan properti, sebenernya sudah sampai titik bubble.. nanti disaat meledak, baru orang belajar seperti resesi ekonomi USA kemarin akibat rontoknya sektor property development.

Walaupun sebenernya di situasi resesi global ini ane gak rekomen untuk segala bentuk lease term investment, tapi kalaupun agan tetep mau di bidang ini, ane sarankan dalam bentuk KIOS seperti di gedung perbelanjaan. Inipun lagi kacau, sebagai contoh setengah pemain sewa lahan di gedung tanah abang saat ini turun harga sewa.... cari tau deh infonya..

Sukses selalu gan

Quote:Original Posted By crownroadster


terlepas dari semua yang mungkin diceritakan sales apartementnya.. ane sangat gak sarankan investasi ke apartemen (terutama apartemen murah) dilakukan sebagai bisnis.

alasannya sangat sederhana gan..
1. bangunan gak punya pertambahan nilai
2. Demand vs Supply.. (apartemen akan terus bertambah pesat, tanah gak bisa ditambah)

Sebelum lebih lanjut, semuanya akan kembali ke agan sih, dan akan ada pendapat yang kontra dengan kalimat ane, jadi ini hanya untuk pertimbangan aja

Belum terjadi dalam sejarah bahwa nilai bangunan akan bertambah. Yang ada akan berkurang sejalan dengan waktu. Dan harus diingat bahwa semua bangunan secara hukum ada batas waktu berdiri, dan hanya boleh direnovasi secara terbatas dalam kurun waktu yang terbatas juga. Kita gak lihat ini semua cuma karena kekacauan sistem dan penerapannya di Indonesia.. tapi suatu hari akan bener..and when that happen, harga jual apartement tak lain sebagai harga sewa selama 20 - 30 tahun.

Sekarang faktor potensi secara bisnis, membangun apartement untuk dijual nyatanya lebih menguntungkan
daripada untuk disewa.. itu sebabnya sekarang bahkan bangun hotel pun diperlakukan dengan sistem yang kurang lebih sama (contodel). Nah tata niaga di atas menyebabkan akan menjamurnya apartemen dimana2.. bahkan saat ini udah sampai pelosok pinggir kota.

Ini fenomena di mana2, hampir di semua negara, ditambah dengan semakin mudahnya syarat kredit kepemilikan properti, sebenernya sudah sampai titik bubble.. nanti disaat meledak, baru orang belajar seperti resesi ekonomi USA kemarin akibat rontoknya sektor property development.

Walaupun sebenernya di situasi resesi global ini ane gak rekomen untuk segala bentuk lease term investment, tapi kalaupun agan tetep mau di bidang ini, ane sarankan dalam bentuk KIOS seperti di gedung perbelanjaan. Inipun lagi kacau, sebagai contoh setengah pemain sewa lahan di gedung tanah abang saat ini turun harga sewa.... cari tau deh infonya..

Sukses selalu gan



oo gitu ya gan emoticon-Belo

bener juga sih gan namanya bangunan pasti menyusut. dan salah satu juga yg ane udah smpat baca juga bahwa biaya perawatan juga tinggi. nilai jual kembali juga relatif rendah. tapi kalau lokasinya tepat seperti di area CBD mungkin masih bagus ya gan.

oke deh gan makasih masukannya. emoticon-Shakehand2
Nubi ijin share..

Th 2012 ane ada dana nganggur. Akhirnya ane beliin satu unit apartemen studio yg dekat stasiun kereta (sebut merek ga ya) cash (maksudnya bisa aja beli yg lebih gede dan elit dgn kredit tp ane ga mau bayar bunganya) dan pasaran sewanya udah rame.

Akhirnya beli apt itu pertimbangannya, kalo beli rumah dgn harga segitu dptnya kecil dan jauh dari tempat tinggal ane saat itu. Hampir ane beliin mobil baru tp ane seringnya naik kereta soalnya Jkt macet. Dan ane agak takut nyimpen duit cash dlm rupiah banyak2 (suka foya2 dan sering ditodong sodara hehehe). Pokoknya ane ga terlalu mikir untung rugi jangka panjang. Maklumlah nubi...
Oh iya dan ane definitely ga ada waktu dan keberanian utk pake duitnya usaha atau untuk invest yg high risk..

Sejak itu disewain yah lumayanlah tambahan uang jajan dan sedekah per bulan.
Ga lama lalu ane hampir jual aptnya krn ane skr tinggal di luar negri (sewa masih jalan gan), selisih dgn harga beli th 2012 itu sekitar 90jt ada yg tertarik beli. Tapi trus ane ga jadi jual sih...
Selama ini maintenance dan perbaikan ketutup banget dari sewa.
Jgn nanya analisa2 prediksi kpn bubblenya bakal burst yah, ane ga peduli emoticon-Big Grin
Quote:Original Posted By beabeo
Selamat Pagi/Siang/Malam agan agan..emoticon-Cendol (S)

Mohon pencerahan nih dari yang sudah berpengalaman atau paling tidak banyak tahu soal bisnis menyewakan apartemen yang sedang nge-trend sekarang. Menurut agan apa bisnis ini benar menjanjikan? Kalau ane baca di berbagai sumber sih prospeknya cerah ya gan. Apalagi investasi apartemen nilainya akan terus naik menurut berita-berita yang ada. Nah ane sedang dalam tahap mempelajari dulu nih gan paling tidak punya waktu satu tahun ini untuk survey sana sini. Rencana tahun depan rumah ane yang gak kepake mau ane jual. Nilainya jualnya bisa lebih dari 700 juta. Nah modal segitu cukup gak gan diputerin uangnya buat memulai bisnis sewa apartemen. mengingat harga apartemen kira kira 300 jt an paling tidak ane punya 2 apartemen untuk startnya. Atau bisakah pakai kpr untuk beberapa apartemen yang cicilannya nanti diambil dari sewa bulanan nya. Hmmm... barangkali ada yang berpengalaman mohon share dimari gan buat ane yang newbie ini emoticon-Malu (S)


1. Bold Merah Sumber beritanya darimana, gan? Banyak developer & agen property mengemas jualan mereka dalam bentuk berita. Perhatiin baik2 nara sumbernya. Jangan kemakan sama promosi berkedok berita, gan.
2. Bold Biru Dari harga perdana sampai kira-kira 1-2 tahun setelah serah terima, ada kemungkinan harga unit apartemen akan naik. Tapi setelah itu akan harga akan stabil sampai berakhirnya HGB. Yg pasti naik adalah biaya bulanan pemeliharan, listrik dan airnya.
3. Bold hijau Dengan harga segini apakah apartemennya sudah serah terima unit dan siap untuk disewakan? Atau ini harga perdana yg berarti perlu waktu 2-3 tahun untuk serah terima? Selama nunggu 2-3 tahun, unit apartemen tsb gak bisa disewakan loh. Kecuali kalau ada pergerakan harga yg signifikan sebelum apartemen itu jadi, agan bisa lepas untuk dijual lagi.
4. Kembali ke hukum property, gan. Lokasi menentukan pasar dan harga.


Quote:Original Posted By halfprincess
Nubi ijin share..

Th 2012 ane ada dana nganggur. Akhirnya ane beliin satu unit apartemen studio yg dekat stasiun kereta (sebut merek ga ya) cash (maksudnya bisa aja beli yg lebih gede dan elit dgn kredit tp ane ga mau bayar bunganya) dan pasaran sewanya udah rame.

Akhirnya beli apt itu pertimbangannya, kalo beli rumah dgn harga segitu dptnya kecil dan jauh dari tempat tinggal ane saat itu. Hampir ane beliin mobil baru tp ane seringnya naik kereta soalnya Jkt macet. Dan ane agak takut nyimpen duit cash dlm rupiah banyak2 (suka foya2 dan sering ditodong sodara hehehe). Pokoknya ane ga terlalu mikir untung rugi jangka panjang. Maklumlah nubi...
Oh iya dan ane definitely ga ada waktu dan keberanian utk pake duitnya usaha atau untuk invest yg high risk..

Sejak itu disewain yah lumayanlah tambahan uang jajan dan sedekah per bulan.
Ga lama lalu ane hampir jual aptnya krn ane skr tinggal di luar negri (sewa masih jalan gan), selisih dgn harga beli th 2012 itu sekitar 90jt ada yg tertarik beli. Tapi trus ane ga jadi jual sih...
Selama ini maintenance dan perbaikan ketutup banget dari sewa.
Jgn nanya analisa2 prediksi kpn bubblenya bakal burst yah, ane ga peduli emoticon-Big Grin


Ini contoh investasi apartemen yg tepat waktu dan tepat lokasinya.

CMIIW emoticon-Blue Guy Peace


Quote:Original Posted By halfprincess
Nubi ijin share..

Th 2012 ane ada dana nganggur. Akhirnya ane beliin satu unit apartemen studio yg dekat stasiun kereta (sebut merek ga ya) cash (maksudnya bisa aja beli yg lebih gede dan elit dgn kredit tp ane ga mau bayar bunganya) dan pasaran sewanya udah rame.

Akhirnya beli apt itu pertimbangannya, kalo beli rumah dgn harga segitu dptnya kecil dan jauh dari tempat tinggal ane saat itu. Hampir ane beliin mobil baru tp ane seringnya naik kereta soalnya Jkt macet. Dan ane agak takut nyimpen duit cash dlm rupiah banyak2 (suka foya2 dan sering ditodong sodara hehehe). Pokoknya ane ga terlalu mikir untung rugi jangka panjang. Maklumlah nubi...
Oh iya dan ane definitely ga ada waktu dan keberanian utk pake duitnya usaha atau untuk invest yg high risk..

Sejak itu disewain yah lumayanlah tambahan uang jajan dan sedekah per bulan.
Ga lama lalu ane hampir jual aptnya krn ane skr tinggal di luar negri (sewa masih jalan gan), selisih dgn harga beli th 2012 itu sekitar 90jt ada yg tertarik beli. Tapi trus ane ga jadi jual sih...
Selama ini maintenance dan perbaikan ketutup banget dari sewa.
Jgn nanya analisa2 prediksi kpn bubblenya bakal burst yah, ane ga peduli emoticon-Big Grin


Nah ini salah satu kontra pendapat ane yang ane sebut di atas.

Jadi back to you, TS.. ada yang pro dan kontra.

Tapi kalau emang demennya main jual beli sewa property, ada lagi format strategi lain yang lebih efektif.

Cari lahan yang baru mau di develop oleh pemain besar (jangan developer kecil).. sukur2 sebuah kawasan..
atau lahan kawasan yang ada info mau di takeover samadeveloper baru.

Beli property di sana pada saat penawaran perdana dengan cash keras.. kredit gpp, tapi musti lebih cermat pilih kavling.

Biasanya antara penawaran perdana dengan penawaran berikutnya harga udah naik 2 kali lipat.. jadi begitu rumah/kavling jadi, harga udah naik 75%.. dengan asumsi lama bangun 12 bulan.

Quote:Original Posted By halfprincess
Nubi ijin share..

Th 2012 ane ada dana nganggur. Akhirnya ane beliin satu unit apartemen studio yg dekat stasiun kereta (sebut merek ga ya) cash (maksudnya bisa aja beli yg lebih gede dan elit dgn kredit tp ane ga mau bayar bunganya) dan pasaran sewanya udah rame.

Akhirnya beli apt itu pertimbangannya, kalo beli rumah dgn harga segitu dptnya kecil dan jauh dari tempat tinggal ane saat itu. Hampir ane beliin mobil baru tp ane seringnya naik kereta soalnya Jkt macet. Dan ane agak takut nyimpen duit cash dlm rupiah banyak2 (suka foya2 dan sering ditodong sodara hehehe). Pokoknya ane ga terlalu mikir untung rugi jangka panjang. Maklumlah nubi...
Oh iya dan ane definitely ga ada waktu dan keberanian utk pake duitnya usaha atau untuk invest yg high risk..

Sejak itu disewain yah lumayanlah tambahan uang jajan dan sedekah per bulan.
Ga lama lalu ane hampir jual aptnya krn ane skr tinggal di luar negri (sewa masih jalan gan), selisih dgn harga beli th 2012 itu sekitar 90jt ada yg tertarik beli. Tapi trus ane ga jadi jual sih...
Selama ini maintenance dan perbaikan ketutup banget dari sewa.
Jgn nanya analisa2 prediksi kpn bubblenya bakal burst yah, ane ga peduli emoticon-Big Grin


selisih lebih maksudnya ya gan? berarti biaya sewa nya udah agan perhitungkan ya gan untuk maintenance dan perbaikan. nice share gan.
Quote:Original Posted By rupa2


1. Bold Merah Sumber beritanya darimana, gan? Banyak developer & agen property mengemas jualan mereka dalam bentuk berita. Perhatiin baik2 nara sumbernya. Jangan kemakan sama promosi berkedok berita, gan.
2. Bold Biru Dari harga perdana sampai kira-kira 1-2 tahun setelah serah terima, ada kemungkinan harga unit apartemen akan naik. Tapi setelah itu akan harga akan stabil sampai berakhirnya HGB. Yg pasti naik adalah biaya bulanan pemeliharan, listrik dan airnya.
3. Bold hijau Dengan harga segini apakah apartemennya sudah serah terima unit dan siap untuk disewakan? Atau ini harga perdana yg berarti perlu waktu 2-3 tahun untuk serah terima? Selama nunggu 2-3 tahun, unit apartemen tsb gak bisa disewakan loh. Kecuali kalau ada pergerakan harga yg signifikan sebelum apartemen itu jadi, agan bisa lepas untuk dijual lagi.
4. Kembali ke hukum property, gan. Lokasi menentukan pasar dan harga.




Ini contoh investasi apartemen yg tepat waktu dan tepat lokasinya.

CMIIW emoticon-Blue Guy Peace




1. Ya ane baca dari berita berita gan yang sumbernya juga dari media terkenal. kalo survey atau bicara langsung ke marketing salah satu penjual apartemen ane belum pernah gan. baru mau cari waktu untuk pertama kalinya.
2. oo gitu ya gan. jadi cuman saat beli perdana sampe serah terima aja ya gan? trus kedepannya kalu deman di daerah tersebut naik apa harga nggak juga ikut naik gan?
3. Itu harga perdana yang ane ambil dari salah satu promo apartemen di surabaya gan yang tipe studio gan. iya sih gan emang jadinya belum bisa disewakan ya sampe jadi.
4. Ok gan makasih inputnya ya emoticon-Cendol (S)
Quote:Original Posted By beabeo


selisih lebih maksudnya ya gan? berarti biaya sewa nya udah agan perhitungkan ya gan untuk maintenance dan perbaikan. nice share gan.


Lebih tentunya alias untung emoticon-Smilie. Modal ane waktu itu cuma 210jtan udah termasuk nambah2 fasilitas dikit.
Harga sewa sih ane ikut2an harga pasar aja. Masih kelebihan banyak selama 3 tahun terakhir ini, karena belum perlu perbaikan besar2an (cari penyewa yg kira2 rapih, bersih, dan bertanggung jawab lah). Maintenance per tahun ke pengelola jumlahnya kurang dari sewa per bulan yg ane dapet emoticon-Big Grin
Quote:Original Posted By beabeo


1. Ya ane baca dari berita berita gan yang sumbernya juga dari media terkenal. kalo survey atau bicara langsung ke marketing salah satu penjual apartemen ane belum pernah gan. baru mau cari waktu untuk pertama kalinya.
2. oo gitu ya gan. jadi cuman saat beli perdana sampe serah terima aja ya gan? trus kedepannya kalu deman di daerah tersebut naik apa harga nggak juga ikut naik gan?
3. Itu harga perdana yang ane ambil dari salah satu promo apartemen di surabaya gan yang tipe studio gan. iya sih gan emang jadinya belum bisa disewakan ya sampe jadi.
4. Ok gan makasih inputnya ya emoticon-Cendol (S)


Btw, agan domisili di Surabaya kah? Saya gak paham kondisi di Surabaya, yg sy jabarkan kondisi di Jakarta.

1. Sebaiknya survey langsung ke lapangan. Jangan telan mentah2 berita dan omongan marketing. Kalau ketemu marketing, tanyakan segala hal, jangan cuma yg baik2 aja. Perhatikan rekam jejak developernya. Sebaiknya coba main ke forum2 yg ngomongin soal property dulu sebelum ambil keputusan seperti di sini atau baca2 thread keluhan mengenai beberapa apartemen di Surat Pembaca
2. Kalau membicarakan harga jual, setelah serah terima potensi kenaikan harga masih ada tapi gak sebanyak dari posisi harga perdana ke posisi harga saat serah terima. Apalagi setelah sertifikat keluar, biasanya harga jualnya sudah stabil. Tapi kalau daerahnya strategis dan berkembang dan permintaan tinggi, harga sewa pasti naik.
3. Lihat rekam jejak developernya. Bisa pantau di forum yg sy info di point no 1.
4. Sama2, gan emoticon-Blue Guy Peace

Agan mau bisnis sewa apartemen harian atau bulanan atau tahunan ?
Bisnis sewa apartemen seperti mesin uang. Agar mesin uangnya bisa berjalan maksimal, Agan harus tau gimana cara memasarkannya.
Kebanyakan pemain sewa apartemen harian mengiklankan apartemen mereka di www.sewa-apartemen.net dan www.sewa-harian.com

Sampai saat ini, gua belom pernah nemuin harga jual apartemen yang lebih rendah dari harga belinya. Apartemen Taman Anggrek yang sudah puluhan tahun saja, saat ini harga jualnya lebih tinggi bbrp kali lipat dibandingkan harga belinya.

Jika punya duit 700 jutaan, gua saranin bisnis sewa apartemen harian di Cikarang karena harga per meternya masih dapat di bawah 20 juta. Usahakan beli apartemen di sampingnya mall, dibangun oleh developer besar dan letaknya di kawasan perkantoran (Thamrin, Sudirman, TB Simatupang, Cikarang, dll).

Investasi properti ada timingnya. Jika Agan udh beli 3-4 tahun lalu, maka sekarang panen besar. Apartemen yang dibeli 4 tahun lalu dengan harga 1 milyar, bisa mendapatkan income sewa 240 juta per tahun saat ini dan harga jualnya bisa di atas 3 milyar.
klo untuk skrng gmn...