Agan-aganwati di sini pasti banyak yang berurusan dengan sewa menyewa, baik sebagai penyewa atau pemberi sewa. Misalnya saja sewa kos-kosan, hingga kontrak rumah.
Mungkin anggapan yang muncul, selama pembayaran selesai, maka masalah tidak akan ada. Padahal sebenarnya gak sesederhana itu gan. Masih banyak aspek hukum lain dari urusan sewa-menyewa di luar pembayaran semata.
Hukumonline.com mengompilasi pembahasan soal sewa-menyewa nih. Cekidot ya.
1. Harga Sewa Dinaikkan Sepihak
Spoiler for Harga Naik Sepihak:
Misalkan agan dah mau nyewa rumah nih ke si A. Harga sewa dah disepakati. Agan trus ngasih DP ke si A. Eh beberapa hari kemudian si A hubungin agan utk ngasih tau bahwa harga sewanya naik. Jadi agan diminta nambahin dari harga yg disepakatin.
Gimana klo agan ngalamin itu?
Sebel ke si A? Itu pasti.
Tapi sebel aja gak cukup gan.
Dari ilustrasi kasus di atas, ada baiknya kesepakatan sewa-menyewa rumah dituangkan secara tertulis gan. Isinya nyebutin berapa biaya harga sewa. Untuk antisipasi, tegasin juga klo kenaikan harga dilakukan berdasarkan kesepakatan kedua pihak juga, jangan sepihak dari si pemilik rumah.
Klo pengen tau dasar hukum dan contoh kasus dimana pengadilan menghukum pemilik rumah yg naikin harga sepihak, klik langsung artikel ini aja gan:
[URL=" [url]http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt5143d2da5aba9/bolehkah-pemilik-bangunan-menaikkan-harga-sewa-sepihak?[/url]"]Bolehkah Pemilik Bangunan Menaikkan Harga Sewa Sepihak?[/URL]
2. Menyewakan Ulang Rumah Sewaan
Spoiler for Menyewakan Ulang:
Maksud hati meraup untung, apa daya malah buntung.
Ini pelajaran penting nih gan. Jangan sekali2 berpikir utk nyari keuntungan dgn menyewakan ulang ke orang lain rumah yg kita sewa. Apalagi tanpa persetujuan secara tertulis dari si empunya rumah.
Soalnya klo hal itu sampe agan lakuin, secara hukum pemilik rumah bisa langsung memutuskan sewa-menyewa tanpa wajib mengembalikan harga sewa yg udah agan bayarin.
3. Hak-Hak Penyewa Toko Jika Bangunan Mall Direnovasi
Spoiler for Hak Penyewa Ketika Renovasi Mall:
Mungkin ada di antara agan atau aganwati yang menyewa toko di suatu pusat perbelanjaan. Nah kalau pusat perbelanjaan tersebut direnovasi, termasuk toko-toko juga direnovasi, bagaimana dengan nasib para penyewa toko?
Dalam hal pihak pengelola pusat perbelanjaan berencana untuk melakukan renovasi total atas pusat perbelanjaan tersebut, pihak pengelola pusat perbelanjaan seharusnya menginformasikan/mensosialisasikan rencana dan perkiraan waktu dan kondisi-kondisi yang mungkin dapat terjadi dalam renovasi pusat perbelanjaan tersebut kepada penyewa (tenant),. Serta tetap menjamin bahwa meskipun kegiatan renovasi total tersebut dilaksanakan, penyewa unit toko dalam pusat perbelanjaan tersebut tetap dapat menjalankan kegiatan usaha.
Apabila ada hak dan kepentingan hukum penyewa yang terganggu dengan adanya renovasi dari pusat perbelanjaan, maka penyewa berhak untuk meminta penjelasan dan tanggung jawab dari pengelola pusat perbelanjaan tersebut, baik dengan berpedoman dengan Perjanjian Sewa-Menyewa yang sudah disepakati para pihak maupun hal-hal yang diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan, dan undang-undang.
4. Rumah Dijual Pemilik, Apakah Penyewa Harus Pindah?
Spoiler for Rumah Dijual Pemilik:
Mengenai penjualan rumah yang sedang disewakan kepada orang lain, penjualan tidak menghapuskan sewa yang masih berjalan, yang tercantum dalam Pasal 1576 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata(KUHPer). Akan tetapi, sewa menyewa bisa diputuskan, jika sebelumnya telah diperjanjikan bahwa jika rumah dijual maka sewa menyewa putus.
Jika telah diperjanjikan sebelumnya bahwa penjualan rumah akan menghentikan sewa, maka penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi. Akan tetapi, jika tidak diperjanjikan sebelumnya, maka si penyewa berhak meminta ganti rugi jika ia diwajibkan untuk mengosongkan rumah. Jika ganti rugi belum diberikan, maka penyewa berhak untuk tetap tinggal di rumah tersebut (Pasal 1576 ayat [2] KUHPer).
5. Pemilik Indekos Masuk Kamar Penyewa Tanpa Izin, Boleh Gak?
Spoiler for Masuk Kamar Penyewa Tanpa Izin:
Di antara agan2 di sini pasti banyak yang ngekos nih, terutama agan2 yang pada kuliah. Kos-an emang tempat paling pewe buat belajar, istirahat, main game, dengerin musik , nonton, dll. Tapi kalo lagi asik belajar atau saat kamar kos-an lagi kita tinggal keluar trus pemilik kosan masuk tanpa permisi, gimana tuh gan dilihat dari sisi hukumnya?
Pada dasarnya, ketentuan ttg sewa menyewa kamar ini ada di Pasal 1586 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata(“KUHPer”) dalam tentang Sewa Menyewa. Ini berarti terhadap indekos juga berlaku pengaturan mengenai sewa menyewa.
Berdasarkan Pasal 1550 KUHPer, pihak yang menyewakan diwajibkan untuk:
1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan;
3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.
Terkait tindakan pemilik indekos yang mengganggu itu, pertama-tama harus dilihat terlebih dahulu apakah sebelumnya telah diperjanjikan bahwa pemilik indekos dapat masuk ke kamar penyewa kamar indekos tanpa izin penyewa kamar. Jika tidak ada pengaturan demikian, maka penyewa dapat membicarakan dengan baik-baik bahwa ia merasa tidak nyaman dengan tindakan pemilik indekos. Jika cara tersebut tidak berhasil, penyewa dapat melakukan gugatan atas dasar perbuatan melawan hukum.
6. Jika Penyewa Menghilang Gitu Aja, Berakhirkah Perjanjian Sewa Menyewanya?
Spoiler for Penyewa Menghilang:
Jadi gini Gan, saat penyewa itu hilang tapi jangka waktu perjanjian sewa menyewa masih berjalan, maka yang menyewakan tidak berhak untuk menyewakan ruko kepada orang lain. Hal ini karena yang menyewakan masih mempunyai kewajiban untuk memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa (Pasal 1550 KUHPer).
Akan tetapi, perlu diingat bahwa dalam hukum perjanjian, para pihak boleh menambahkan ketentuan-ketentuan lain dalam suatu perjanjian. Mereka diperbolehkan membuat ketentuan-ketentuan sendiri yang menyimpang dari pasal-pasal hukum perjanjian asalkan tidak melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.
Oleh karena itu, para pihak perlu melihat lagi dalam perjanjian sewa menyewa apakah ada atau tidak pasal-pasal yang mengatur mengenai hal-hal yang dilarang untuk dilakukan oleh penyewa yang dapat mengakibatkan perjanjian sewa menyewa berakhir sebelum jangka waktu yang diperjanjikan. Jika ada pasal-pasal yang mengatur hal-hal yang dilarang untuk dilakukan oleh si penyewa yang dapat mengakibatkan berakhirnya perjanjian, maka yang menyewakan dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa dengan si penyewa.
Ketentuan soal penyewa yang pindah dan sisa uang sewanya bisa dilihat dari Pasal 11 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik (“PP 44/1994”),
Pasal tersebut menyatakan, hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa jika salah satu pihak tidak menaati hak dan kewajiban para pihak sebagaimana disebutkan dalam dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10 PP 44/1994.
ika hubungan sewa menyewa diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa, sebagaimana terdapat dalam Pasal 11 PP 44/1994, maka:
a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
Merujuk pada ketentuan Pasal 11 PP 44/1994, dapat kita lihat bahwa pihak yang menyewakan baru memiliki kewajiban untuk mengembalikan uang sewa jika terjadi pemutusan hubungan sewa yang diakibatkan oleh dilanggarnya hak dan kewajiban para pihak dan hal tersebut menimbulkan kerugian pada pihak penyewa.
Kalau memang rumah yang agan sewa ada kerusakan, dan memaksa agan pindah rumah, dengan asumsi bahwa agan melakukan perbaikan atas atap bangunan rumah yang bocor tersebut, harus dipastikan bahwa perbaikan atas atap yang Saudara lakukan sama sekali tidak mengubah konstruksi dari atap dan hanya memperbaiki kebocorannya saja serta tidak menimbulkan kerusakan lainnya (apalagi kerusakan yang bersifat konstruksi).
Berdasarkan Pasal 1564, 1566, dan 1567 KUHPer, penyewa bertanggung jawab hanya terhadap kerusakan-kerusakan yang terjadi pada bangunan rumah yang terjadi karena kesalahan Saudara atau orang lain yang tinggal di sana/diterima oleh Saudara di sana.
Setelah berakhirnya jangka waktu sewa, secara hukum, dengan demikian penyewa memang wajib mengembalikan bangunan rumah kepada pihak pemberi sewa sesuai seperti ketika bangunan rumah tersebut diserahkan berdasarkan perjanjian sewa menyewa oleh pemberi sewa kepada Saudara.
Untuk kepastiannya, sebenarnya adalah lebih baik jika pada waktu diserahkannya bangunan rumah oleh pihak pemberi sewa kepada pihak penyewa dibuat pertelaannya yang menunjukan desain konstruksi bangunan berikut spesifikasinya dari bangunan rumah dan segala kelengkapannya (Pasal 1562 KUHPer).
Apabila pertelaan dimaksud ternyata tidak terdapat, maka kondisi bangunan rumah berikut segala kelengkapannya pada saat diserahkan oleh pihak pemberi sewa kepada pihak penyewa harus dapat dibuktikan (Pasal 1563 KUHPer), dan dalam hal ini tentu saja oleh pihak pemberi sewa yang menuntutnya.
