Beberapa tahun lalu harga properti seperti rumah yang harganya miliaran rupiah paling dicari karena dianggap paling cepat mengalami kenaikan harga. Namun, Indonesia Property Watch (IPW) memastikan pasar properti segmen menengah atas mulai jenuh, kini bergeser ke segmen menengah yang sebagian besar adalah end user (pengguna).

"Para pengembang pun telah mulai membidik pasar tersebut dengan melakukan strategi resizing dengan menjual tipe-tipe yang lebih kecil dengan harga berkisar antara Rp 500 juta-Rp 1 miliar yang diperkirakan akan menjadi primadona pasar properti tahun 2014," kata Direktur Eksekutif IPW Ali Tranghanda dalam situs resminya, Minggu (20/10/2013)

Ia mengatakan adanya kemungkinan penurunan permintaan pasar di tahun 2014 yang diakibatkan kenaikan suku bunga KPR, perlambatan daya beli, dan pemberlakuakn aturan Bank Indonesia.

Ali memperkirakan siklus perlambatan ini akan terus berlanjut sampai tahun 2016 sehingga dipastikan para pengembang harus lebih jeli membidik dan mengatur cash flow mereka masing-masing. Profil konsumen pun akan bergeser dari motif spekulasi ke motif end user dan investasi jangka panjang.

"Siklus alamiah ini seharusnya tidak menjadi momok bagi dunia bisnis properti karena permintaan properti tetap tumbuh," serunya.

Menurutnya perlambatan pasar properti sudah mulai terasa memasuki akhir tahun 2013. Dari sisi supply dan demand relatif mulai menunjukkan penurunan. Indonesia Property Watch telah memprediksi adanya siklus tertinggi pasar properti di tahun 2013 dan mulai melambat di tahun 2014.

Ali menambahkan tidak banyak lagi proyek-proyek yang diluncurkan di triwulan akhir 2013 ini. Di sisi lain terlihat penjualan proyek-proyek yang ada mulai mengalami penurunan dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.

"Secara umum perlambatan pasar properti ini merupakan sebuah perkembangan yang alamiah dalam sebuah perjalanan siklus pasar properti. Kenaikan harga properti dalam 2-3 tahun terakhir menunjukkan harga properti yang meningkat rata-rata lebih dari 60% per tahun dan membuat pasar properti relatif menjadi jenuh dan pertumbuhan mulai melambat," katanya.

Ia memperkirakan, meskipun tidak setinggi tahun sebelumnya, namun pasar properti akan tetap tumbuh diperkirakan 30-35% sepanjang tahun 2013.

Menurutnya siklus perlambatan ini pun terkena dampak dari perlambatan ekonomi nasional yang menekan daya beli konsumen khususnya pengguna KPR. Belum lagi aturan Bank Indonesia mengenai pengetatan pemberian KPR inden dan pembatasan Loan to Value. Di beberapa lokasi yang berhasil dipantau tidak terlihat pertumbuhan harga yang signifikan.

Aturan Bank Indonesia yang dikeluarkan menekan spekulasi dalam pembelian properti. Aturan Loan to Value diberlakukan untuk properti dengan tipe bangunan minimal 70 m2, ditetapkan LTV sebesar 70% untuk KPR Rumah pertama sehingga uang muka yang disediakan konsumen minimal 30%.

Sedangkan untuk KPR Rumah kedua sebesar 60%, KPR Rumah ketiga 50%, dan seterusnya. Untuk apartemen T. 22-70 diberlakukan LTV sebesar 80% untuk KPR Rumah pertama, LTV 70% untuk KPR Rumah kedua, dan seterusnya.

Selain itu juga dilakukan pelarangan KPR inden untuk KPR Kedua. Pengetatan KPR Inden ini menuai kritik dari pihak pengembang karena pengembang akan kesulitan dalam cash flow proyeknya.

Menurut Ali dengan aturan pembatasan KPR inden, terjadi negosiasi dimana perbankan dapat mengucurkan kredit secara bertahap sesuai progres untuk membantu cash flow pengembang. Aturan yang dikeluarkan secara substansi akan berdampak baik dalam pasar properti ke depan. Meskipun dalam perjalanannya diperkirakan banyak pengembang harus mengefisiensikan pengaturan cash flownya.
"Bila tidak maka mereka akan terkena seleksi alam," kata Ali. [URL="http://finance.detik..com/read/2013/10/20/124149/2390322/1016/2/harga-rumah-rp-500-juta-hingga-rp-1-miliar-paling-seksi-di-tahun-depan"]sumber[/URL]