KASKUS

Poll: Apakah thread ini berguna buat yang mau jual beli atau sebagai tambahan informasi?

This poll is closed View Polling Result
Berguna 93% (1251 votes)
Biasa 4% (60 votes)
Tidak Berguna 2% (30 votes)
Voter: 1341 Back to polling
Quote:Original Posted By forex68


gimana pak kalau notaris telah memproses balik nama ke pembeli ( sedangkan sy sudah bicara sama seketaris bahwa pelunasan belum terjadi, mananyakan lewat tilp tentang pelunasan ) karena notaris kan dotunjuk oleh BANK tentunya pastinya klausal jual beli menguntungkan pihak BANKNYA dan bagaimana memastikan bahwa proses balik nama belum dilaksanakan karena sudah berjalan 5 bulan .....kalau ini terjadi apa yg harus sy lakukan , apakah saya bisa menuntut kerugian berdasarkan wanprestasi karena pihak pembeli tidak melakukan kewajibannya . sedangkan saya sudah memberikan kewajiabn saya sesuai kesepakatan jual beli ........ apakah langkah yg saya lakukan salah



klo sudah di BN ke nama Pembeli itu krn menjadi agunan bank maka diproses Hak Tanggungan (HT) di BPN yg nantinya akan terbit SHT (Sertipikat Hak Tanggungan).
minta Notaris/PPAT untuk menahan Sertipikat Asli dan SHT aslinya utk tidak diberikan kepada Bank sebelum adanya pelunasan tsb.
pokoknya ente diskusikan hal ini sgera ke Notaris/PPATnya jg minta solusi dan minta Notaris/PPAT tsb ngepress pihak Pembeli utk melunasi.

mohon lakukan dahulu hal2 tsb baru bertanya lagi percuma ane ngasih advice klo dari ente nya hanya mau nyari menuntut keuntungan dari kerugian tdk terjadinya pelunasan tsb.
Quote:Original Posted By doddy_am
Mau tanya bro masih awam soal jual beli tanah, kalo saya beli tanah dan suratx masih surat keterangan melepaskan hak atas tanah dari kecamatan. Dan mau saya balik nama baikx saya urus ke PPAT utk AJB tanahx atau cuma urus surat keterangan melepaskan hak atas tanah dari kecamatan saja? Dan juga kekuatan hukumx sama atau berbeda kedua surat tersebut? terimakasih infox...


maaf ane ga mengetahui hal semacam itu mungkin suhu-suhu lain dapat bantu.
ane hanya tau itu sih biasanya Tanah Kavling. selain Surat Keterangan Melepaskan Hak biasanya ada Kartu Perpetakan Dari Kecamatannya.
Penerbitan sertipikat dr Tanah Kavling Lebih Cepat dan tidak seribet dari Penerbitan Sertipikat dari Tanah Girik.
klo Tanah Girik proses pensertipikatan sampai 6 Bulan sedangkan Pensertipikatan Tanah Kavling kurang dari 6 bulan
Quote:Original Posted By davendevidne


klo sudah di BN ke nama Pembeli itu krn menjadi agunan bank maka diproses Hak Tanggungan (HT) di BPN yg nantinya akan terbit SHT (Sertipikat Hak Tanggungan).
minta Notaris/PPAT untuk menahan Sertipikat Asli dan SHT aslinya utk tidak diberikan kepada Bank sebelum adanya pelunasan tsb.
pokoknya ente diskusikan hal ini sgera ke Notaris/PPATnya jg minta solusi dan minta Notaris/PPAT tsb ngepress pihak Pembeli utk melunasi.

mohon lakukan dahulu hal2 tsb baru bertanya lagi percuma ane ngasih advice klo dari ente nya hanya mau nyari menuntut keuntungan dari kerugian tdk terjadinya pelunasan tsb.



wah ente yg ndak ngerti kewajiban sy sudah diberikan kok, dan sudah 5 bulan tidak ada solusi , tentunya sy menuntut HAK saya, ini yg dinamakan wanprestasi ( kl tidak salah ) dan disini sy bisa menuntut atas kerugian saya karena keterlambatan pembayaran yg bicara ini orang NOTARIS sendiri dan ini ada aturannya ........, katanya ente orang notaris kok beda cara pandangnya ........ apalagi pembeli melakukan tindakan tidak terpuji, dari kejadian diatas , kl dia mbayar kekeurangannya tentunya tidak bisa krn sudah berjalan agak lama. kl tidak ketemu baru kejalur HUKUM .

malah menurut NOTARISnya tidak perlu berhubungan dengan PEMBELI , langsung saja KE LEGALNYA BANK , karena dianggap ada kesalahan procedure dalam pembayaran. makanya sy tanyakan sama kaskuser langkah yg tepat ,karena transaksi sudah lewat lama .
Quote:Original Posted By davendevidne


klo sudah di BN ke nama Pembeli itu krn menjadi agunan bank maka diproses Hak Tanggungan (HT) di BPN yg nantinya akan terbit SHT (Sertipikat Hak Tanggungan).
minta Notaris/PPAT untuk menahan Sertipikat Asli dan SHT aslinya utk tidak diberikan kepada Bank sebelum adanya pelunasan tsb.
pokoknya ente diskusikan hal ini sgera ke Notaris/PPATnya jg minta solusi dan minta Notaris/PPAT tsb ngepress pihak Pembeli utk melunasi.

mohon lakukan dahulu hal2 tsb baru bertanya lagi percuma ane ngasih advice klo dari ente nya hanya mau nyari menuntut keuntungan dari kerusgian tdk terjadinya pelunasan tsb.


dan ane sekarang lg mananyakan apa surat balik nama apa sudah diproses apa belum kalau diproses berarti NOTARIS melakukan kesalahan , karena sy sudah pernah menghub tentang pelunasan dan proses balik nama tunggu persetujuan dari saya. berdasarkan bukti pembayaran dari saya
Quote:Original Posted By davendevidne


tidak bisa berlangsung jual beli jika salah satu nama yg tertera di sertipikat tidak mau menandatangani AJB.

jalan lain hanya:
Berikan apa yg menjadi haknya 1 orang tersebut, namun hal ini pun 1 org tsb harus mau menandatangani suatu akta.

prosesnya Pecah Sertipikat Kemudian Akta Pembagian Hak Bersama (APHB).
APHB itu adalah pemberian hak dari BANYAK NAMA yg tercantum di sertipikat menjadi SATU NAMA Atau BEBERAPA NAMA.
dari nama 5 orang dapat menjadi 1 orang ato 2 orang ato 3 orang ato 4.


contoh:
sertipikat atas nama A,B,C,D,E yg mrupakan hasil WARIS. Luas Tanah 250 m2.
si E diberikan 50 m2.
dapat dilakukan Sertipikat pecah sebagian sehingga sertipikat menjadi ada 2, Sertipikat ke 1 dng luas tanah 200 m2 dan Sertipikat ke 2 dng luas tanah 50 m2.
Kedua-duanya sertipikat yg telah pecah tersebut masih atas nama 5 orang (A,B,C,D,E).
barulah kemudian dibuatkan:
1. APHB dari A s/d D kepada E adalah sertipikat yg ke 2 dng luas tanah 50 m2 tersebut (untuk tanah yg diberikan ke E) sehingga Sertipikat ke 2 ini tertera nama si E dng luas tanah 50 M2;
dan
2. APHB dari E kepada A s/d D adalah sertipikat ke 1 dengan luas tanah 200 M2 tersebut (untuk tanah yg menjadi haknya A,B,C,D) sehingga Sertipikat ke 1 ini tertera nama si A,B,C, dan D dng luas tanah 200 M2.



Jika ente melanjutkan jual belinya maka ente hanya berurusan dengan A,B,C,dan D dengan luas tanah hanya 200 M2


ohhhh begituyah...
terima kasih banyak ya gan atas masukannya,,,,
permisi agan2 penghuni thread melek hukum, nubie izin bertanya :

1. kalo biaya untuk notaris atau PPAT untuk administrasi jual beli rumah tu berapa sih gan?
ada standarnya atau gimana kebijakan notaris / ppat nya?

2. PPh 5% NJOP atau Harga jual-beli, ini seharusnya dibebankan pada penjual bukan gan?untuk kasus membeli rumah/tanah dari developer, seharusnya developer yang bayar PPh?bukan dibebankan pada pembeli kan?

3. PPh, BPHTB berdasarkan nilai NJOP atau Harga jual-beli, pada prakteknya sering digunakan NJOP karena notabene lebih rendah dari harga jual-beli, apa ini diperkenankan dan tidak menimbulkan masalah hukum ke depannya?mengingat PPN 10% dari harga jual beli, akan terjadi perbedaan.

sorry nubie nanya yang mungkin repost....
Terima kasih pada yang berkenan menjelaskan.
Quote:Original Posted By davendevidne

Nilai Transaksi jual beli sih pasti banyak yang dibawah nilai NJOP apalagi yang biasanya jual butuh.
walaupun nilai transaksi nyaya jual belinya dibawah nilai NJOP setau ane sih baik di PPJB maupun di AJB (Hal. 4 AJB) yg tercantum sebagai Nilai Transaksi adalah Minimal Nilai NJOP tidak boleh dibawah NJOP.
Ane yakin tidak akan ada Notaris/PPAT yg mau mencantumkan Nilai Transaksinya adalah dibawah nilai NJOP, karena yg ane tahu jika mencantumkan harga transaksinya adalah di bawah NJOP yg terjadi:
1. Validasi SSP dan BPHTB di dispemda tidak akan diproses (AJB dan PBB tahun dimana terjadi jual beli tsb dilampirkan).
syarat bisa diproses Balik Nama di BPN harus di validasi SSP dan BPHTB dulu.
2. BPN pun tidak akan memproses AJB yg nilai transaksi dibawah nilai NJOP ( AJB, PBB tahun dimana terjadi jual beli tsb, dan lembar SSP & BPHTB yg sudah tervalidasi dilampirkan)

*NJOP disini dalam artian total NJOP Tanah+Bangunan*



Gan terimasakasih advisenya,
dari yang sdh berjalan saat ini Notaris/PPAT menyatakan sah saya jika nilai transaski di AJB hanya mencantumkan hanya harga rumah dan tidak menacantumkan harga bangunan, selama nilai tersebut disepakai bersama antara penjual dan pembeli, dan hal tsb menurut sudah biasa dilakukan ketika pembelia AJB dengan developer tsb?
Yang belummerima proses tsb saat ini malah adalah Bank pemberi KPR, dan sepakat dengan saya bahwa ketika transaski adalah jual beli tanh dan bangunan maka yang dicantumkan di AJB adalah jual beli tanah dan bangunan.
sepertinya ada kongkalingkong anatara notaris dgn developer.
saya berencana membatalkan transaski jika pihak developer tdk mencantumkan harga rumah dalam AJB.
Apakah dalam transaski AJB penjualan rumah dan bangunan IMB & PBB harus dilampirkan? apakah masuk akal buat developer yang rumah belum selesai menyatakan bahwa IMB dan PBB belum ada??
Quote:Original Posted By forex68


dan ane sekarang lg mananyakan apa surat balik nama apa sudah diproses apa belum kalau diproses berarti NOTARIS melakukan kesalahan , karena sy sudah pernah menghub tentang pelunasan dan proses balik nama tunggu persetujuan dari saya. berdasarkan bukti pembayaran dari saya


oh maaf, bang.
ane tidak pernah menyebut bahwa ane orang notaris.


ente sudah mempertanyakan ke legal bank kah? tanggapan mereka apa?
ya klo wanprestasi ya benar ente berhak melakukan yang menurut ente baik dan benar untuk meminta hak ente, bang.
setahu ane jika AJB telah dinomori dan ditandatangan para pihak, saksi-saksi, dan PPAT maka sifatnya adalah telah Lunas dan telah penyerahan fisik.

klo pun masuk ke jalur hukum setahu ane gugatan kasus perdata sebelum tahapan sidang maka masuk keahap perdamaian terlebih dahulu.

maaf klo ane ga bisa banyak membantu
Quote:Original Posted By Adiantenera



Gan terimasakasih advisenya,
dari yang sdh berjalan saat ini Notaris/PPAT menyatakan sah saya jika nilai transaski di AJB hanya mencantumkan hanya harga rumah dan tidak menacantumkan harga bangunan, selama nilai tersebut disepakai bersama antara penjual dan pembeli, dan hal tsb menurut sudah biasa dilakukan ketika pembelia AJB dengan developer tsb?
Yang belummerima proses tsb saat ini malah adalah Bank pemberi KPR, dan sepakat dengan saya bahwa ketika transaski adalah jual beli tanh dan bangunan maka yang dicantumkan di AJB adalah jual beli tanah dan bangunan.
sepertinya ada kongkalingkong anatara notaris dgn developer.
saya berencana membatalkan transaski jika pihak developer tdk mencantumkan harga rumah dalam AJB.
Apakah dalam transaski AJB penjualan rumah dan bangunan IMB & PBB harus dilampirkan? apakah masuk akal buat developer yang rumah belum selesai menyatakan bahwa IMB dan PBB belum ada??


setau ane sih yg bisa memungkinkan nilai total NJOPnya adalah hanya Nilai harga rumah (dalam artian NJOP tanah) jika sertipikatnya tercantum hanya tanah kosong.
di PBB pun jadinya tertera bangunannya adalah Nol sehingga total NJOP = Nilai NJOP Luas tanahnya.
di PBB itu kan isinya ada kolom berisi:
Luas Tanah : ...... M2
Luas Bangunan : ..... M2
nilai NJOP tanah per Meter : Rp.......... / M2
nikai NJOP bangunan per meter : Rp....... / M2.
Total NJOP Tanah = Luas Tanah X nilai NJOP tanah per M2 = Rp........
Total NJOP Bangunan = Luas Bangunan X nilai NJOP bangunan per M2 = Rp..........


Total NJOP PBB nya = Total NJOP Tanah + Total NJOP Bangunan

kalo dixantuminnya harga rumah disini dalam artiannya adalah harga riil (harga sebenarnya transaksi jual beli) lebih besar dari NJOP PBB nya tahun dimana dilakukan transaksi maka sah banget tapi klo dicantuminnya dibawah dari NJOP PBBnya ya ane ga pernah liat tuh.


suhu suhu dimari yg lebih handal mohon membantu.
Quote:Original Posted By HooMbyDoo
permisi agan2 penghuni thread melek hukum, nubie izin bertanya :

1. kalo biaya untuk notaris atau PPAT untuk administrasi jual beli rumah tu berapa sih gan?
ada standarnya atau gimana kebijakan notaris / ppat nya?

2. PPh 5% NJOP atau Harga jual-beli, ini seharusnya dibebankan pada penjual bukan gan?untuk kasus membeli rumah/tanah dari developer, seharusnya developer yang bayar PPh?bukan dibebankan pada pembeli kan?

3. PPh, BPHTB berdasarkan nilai NJOP atau Harga jual-beli, pada prakteknya sering digunakan NJOP karena notabene lebih rendah dari harga jual-beli, apa ini diperkenankan dan tidak menimbulkan masalah hukum ke depannya?mengingat PPN 10% dari harga jual beli, akan terjadi perbedaan.

sorry nubie nanya yang mungkin repost....
Terima kasih pada yang berkenan menjelaskan.


1. harga pengurusan masing masing Notaris berbeda beda dan harus melihat PBB tahun dmn akan terjadi jual beli serta harus meliat sertipikatnya (takutnya ada proses lain lebih dahulu sebelum proses Balik Nama ke pembeli)

2. untuk jual beli baik penjual dan.pembeli harus bayar Pajak Jual Beli terlebih dahulu. Pajak yg menjadi kewajiban Penjual adalah Pajak Penjual dengan menggunakan Form SSP dan Pajak yg menjadi kewajiban Pembeli adalah Pajak Pembelu dengan menggunakan Form SSPD-BPHTB. Mengenai siapa yg membayar ya tergantung kesepakatan kedua belah pihak.

3. pajak memang harus minimal sesuai perhitungan menggunakan PBB namun jika dicek ke lokasi dan ternyata didapatkam bangunan lebih besar di lokasi dari pada di PBB maka akan terjadi Kurang Bayar Pajak nya sehingga Para Pihak wajib melunasi kekurangan SSP dan BPHTB.
Oleh karena itu lebih baik dan cepat bayar pajak pake nilai transaksi sebenarnya saja.
Quote:Original Posted By davendevidne

A. ya tanya aja... paling tidak ancer ancernya brapa (harga total pengurusannya kurang lebih brapa)


B. KTP ente dimanapun jika membeli Tanah Di Manapun ya boleh aja.
Misalnya KTP Jakarta beli tanah di Tegal nanti dihalaman 1 AJB nya data ente ada alamat Jakarta + No KTP Jakarta dan ada penambahan kalimat:
"-untuk sementara berada di Tegal.- ------"


Kalau setiap ane ada duit beli tanah bisa gak gan? Ada gak pembatasan jumlah tanah yg ane bisa beli? Ane mau bikin usaha masalahnya gan.

Terus apa yg terjadi pada ane jika ane punya sertifikat SHM tapi gak punya akta jual beli? Penjual tanahnya masalahnya gak punya sertifikat. Jadi pendaftaran dalam BPN ya pendaftaran pertama kali (Bukan balik nama)

Misalnya ane mau beli rumah di kampung. Gimana caranya ane ketahui pemilik rumah berbohong ketika dia bilang "Rumah Ini belum ada sertifikatnya". Jadi sebenarnya dia punya tapi dia bilang gak punya. Cara ane tau dia bohong ane cek kemana?

Salam Kaskus
Quote:Original Posted By arhammeister


Kalau setiap ane ada duit beli tanah bisa gak gan? Ada gak pembatasan jumlah tanah yg ane bisa beli? Ane mau bikin usaha masalahnya gan.

Terus apa yg terjadi pada ane jika ane punya sertifikat SHM tapi gak punya akta jual beli? Penjual tanahnya masalahnya gak punya sertifikat. Jadi pendaftaran dalam BPN ya pendaftaran pertama kali (Bukan balik nama)

Misalnya ane mau beli rumah di kampung. Gimana caranya ane ketahui pemilik rumah berbohong ketika dia bilang "Rumah Ini belum ada sertifikatnya". Jadi sebenarnya dia punya tapi dia bilang gak punya. Cara ane tau dia bohong ane cek kemana?

Salam Kaskus


ya ga ada batasannya selama ente sanggup bayar dan cakap hukum.
namun untuk Pembelian yg ke 2 dan seterusnya pada tahun yg sama tidak mendapat pengurangan NPOTKP untuk Pajak Pembeli (BPHTB) , jadi hanya pembelian ke 1 saja yg BPHTB = (Nilai Transaksi - NPOTKP) X 5%.


punya sertipikat tidak punya AJB ya mungkin saja krn pemdaftatan pertama kali (tanah girik atau tanah kavling) atau krn AJBnya hilang, jika hilang AJBnya namun benar kepemilikannya ya gpp toh sebelum dilalukan AJB saat dijual kembali harus dicek fisik dulu sertipikatnya dng menggunakan yg asli di BPN oleh Notaris/PPAT.

mengecek sudah ada ato tidaknya sertipikat mungkin bisa dicek di BPN tapi ane ga tau gmn caranya.
maaf hanya sedikit yg ane bisa sampaikan..
Quote:Original Posted By davendevidne


jika sertipikat atas nama Si A, Si A telah meninggal dunia, Suami Hidup dan 3 Anak Hidup.

Maka Prosesnya nanti di BPN adalah Balik Nama ke Nama Ahli Waris dari Si A (nama Suami dan nama 3 Orang Anak) baru kemudian Balik Nama ke nama Pembeli.
AJB dpt ditandatangani sebelum proses Balik Nama kenama Ahli Waris berjalan.
Jadi nanti yg tandatangan dan yg tercantum sebagai penjual adalah 4 orang (Suaminya dan 3 orang anaknya)

dokumen Penjual:
- asli surat KETERANGAN AHLI WARIS atas nama Si A (dapat dibuat di Kelurahan), yg telah dilegalisir Lurah dan Camat setempat
- copy akta kematian si A
- copy data Suami (KTP, Kartu Keluarga, Akta Nikah dng si A)
- data Anak-Anak (KTP, Akta Lahir, Kartu Keluarga, Akta Nikah (jk tlah Nikah) ), jk anak ada yg dibawah umur menggunakan penetapan pengadilan ttg pengampuan
- NPWP salah satu dari Ahli Waris si A
- PBB 2013 dan Bukti Bayarnya (jk tahun 2013 AJBnya dibuat)
- print out PBB 10 thn trakhir ( jk di 2013 brarti PBB dari 2003-2013 harus lunas)

dokumen Pembeli:
- copy data pembeli/nama yg akan dibalik nama (KTP, NPWP, Akta Nikah, Kartu Keluarga), jika blom menikah menggunakan Akta Lahir, jika duda ato janda melampirkan Akta Cerai (jk cerai dng pasangannya) atau Akta Kematian (jk pasangannya mati)



Terima kasih banyak atas penjelasannya Gan......
mo nanya lagi, umur berapakah secara hukum seorang anak dapat dikatakan dibawah umur atau tidak?menurut penjualnya ke 3 anaknya masih dibawah umur.

makasih sebelumnya
Ijin duduk gan, sembari menimba ilmu haizz


udeh ente istirahat dulu.... Mungkin ente lelah.......
Wkwkwkwkwkaburrrrr....
Quote:Original Posted By davendevidne


ya ga ada batasannya selama ente sanggup bayar dan cakap hukum.
namun untuk Pembelian yg ke 2 dan seterusnya pada tahun yg sama tidak mendapat pengurangan NPOTKP untuk Pajak Pembeli (BPHTB) , jadi hanya pembelian ke 1 saja yg BPHTB = (Nilai Transaksi - NPOTKP) X 5%.


punya sertipikat tidak punya AJB ya mungkin saja krn pemdaftatan pertama kali (tanah girik atau tanah kavling) atau krn AJBnya hilang, jika hilang AJBnya namun benar kepemilikannya ya gpp toh sebelum dilalukan AJB saat dijual kembali harus dicek fisik dulu sertipikatnya dng menggunakan yg asli di BPN oleh Notaris/PPAT.

mengecek sudah ada ato tidaknya sertipikat mungkin bisa dicek di BPN tapi ane ga tau gmn caranya.
maaf hanya sedikit yg ane bisa sampaikan..


Ane terus terang masih kurang jelas. Tanah itu memang modalnya girik doang. Maklum gan orang di kampung jaman dulu kan gak kenal sertipikat. Jaman sekarang aja baru pemerintah galakkan sertipikasi. Cuman seandainya, sertipikat udah ada atas nama si A kemudian saya mau beli TANPA akta jual beli, tapi SHM dibalik nama atas nama saya, itu pengaruh hukumnya apa? Apakah secara hukum tanah itu sudah menjadi milik saya?

Makasih banyak gan. Kemarin kayaknya kulkas ada sesuatu gan.

Salam Kaskus


belum sertifikat gan, hanya berupa pelepasan hak. Tuh surat apaan ya namanya?
Quote:Original Posted By 52.33.8.33


belum sertifikat gan, hanya berupa pelepasan hak. Tuh surat apaan ya namanya?


Sama kasusx kayak sy mau beli tanah kavlingan suratx hanya berupa pelepasan hak n mau saya balik nama atas nama saya. Baikx saya urus ke notaris utk AJB atau hanya surat pelepasan haknya saya urus di kecamatan. Biar kekuatan hukumx jelas... tolong dibantu infox...
permisi agan-agan yang master di bidang jual beli tanah, ane minta pencerahan

kalo ane berminat membeli rumah yang statusnya HGB, kira-kira biaya yang bakal dibebankan nantinya apa aja ya.. baik ke penjual maupun pembeli, dan disini ane berniat sekaligus ingin naikin status ke SHM?

mohon diberikan ilustrasi/contoh simulasinya

terima kasih
Quote:Original Posted By salmons



Terima kasih banyak atas penjelasannya Gan......
mo nanya lagi, umur berapakah secara hukum seorang anak dapat dikatakan dibawah umur atau tidak?menurut penjualnya ke 3 anaknya masih dibawah umur.

makasih sebelumnya


yang ane tahu sebenarnya sih untuk dapat melakukakan tindakan hukum adalah orang tersebut harus cakap hukum.
Syarat-syarat Cakap Hukum :
• Seseorang yang sudah dewasa
(berumur 21 tahun)
• Seseorang yang berusia dibawah 21
tahun tetapi pernah menikah
• Seseorang yang sedang tidak
menjalani hukum
• Berjiwa sehat & berakal sehat

nah dari situ jika usianya dibawah 21 thn dan belum pernah menikah maka orang tsb dianggap dibawah umur sehingga untuk melakukan tindakan hukum memerlukan penetapan pengadilan untuk menetapkan wali pengampu (yg akan mewakili orang dibawah umur tsb dalam melakukan tindakan hukum)
×